Texte de loi Scellier

Contexte de la Loi Scellier

Au 1^er janvier 2010, la loi Robien et la loi Borloo disparaissent au seul profit de la loi Scellier 2010 valable jusqu’en 2012.

La loi Scellier a été très rapidement mise en place à l’occasion de l’amendement de la loi de finances rectificatives de 2008 applicable en 2009. L’objectif de la loi Scellier est de servir le plan de relance et la volonté d’accélération de la construction à usage locatif en déclin sur le dernier trimestre 2008.

Principe de la loi Scellier

La loi Scellier propose une réduction d’impôt directement sur le chèque d’impôt et non une déduction du revenu imposable global avant calcul de l’impôt.

Avec les anciennes loi Robien (ou la loi Borloo) – pour un foyer ne disposant pas d’investissement locatif par ailleurs – l’économie d’impôt oscillait entre 588€ et 4 280€/an selon la tranche marginale d’imposition. Avant la loi Scellier, l’économie d’impôt dépendait quasi exclusivement du niveau d’imposition.

Désormais, avec la loi Scellier, la réduction d’impôt est indépendante du niveau d’imposition. La réduction d’impôt est de 25% du montant de l’investissement locatif étalée sur 9 ans soit 2,77%. La loi Scellier fixe donc le montant de la réduction d’impôt au montant investi et non au niveau d’imposition dans la limite d’un plafond investi de 300 000 € et limité à une opération par an. La réduction maximale que l’on peut obtenir en loi Scellier est donc désormais de 8 333 €/an. Pour un bien moyen de 150 000 €, l’économie d’impôt pourra alors être de 4 166€/an quelque soit le niveau d’imposition.

De plus le dispositif loi Scellier prévoit que lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.

Ce taux de réduction de 25% sur 9 ans pour la loi Scellier est valable pour les investissements réalisés en 2009 et 2010. Cette réduction passera à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012 soit 2,22% de réduction d’impôt par an (voir détail de l’impact du passage à 20% en 2011 dans la rubrique Le Levier Fiscal).

Récapitulatif des réductions d’impôt en loi Scellier

Voici un résumé des avantages fiscaux de la loi Scellier :

- Réduction d’impôt calculée sur le prix de revient d’un seul logement par an avec un plafond de 300 000 €.

- Réduction d’impôt de 25% du montant sur 9 ans linéairement (2,77%/an) : logements acquis ou construits en 2009 et 2010

- Réduction d’impôt de 20% du montant sur 9 ans linérairement (2,22%/an) : logements acquis ou construits en 2011 et 2012

- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt dû, le solde est reportable sur les 6 années suivantes (6^ème année incluse). La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce avant la réduction d’IR de l’année en cours.

- Au-delà des 9 ans, possibilité d’une réduction d’impôt de 2% du montant du bien sur 6 ans (3 ans + 3 ans) à la condition d’opter pour le dispositif loi Scellier – Social (voir explication ci-dessous)

 Qui est concerné par la loi Scellier ?

La loi Scellier s’adresse donc à tous les contribuables – quelque soit leur niveau d’imposition – souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts. La défiscalisation en loi Scellier permet ainsi aux contribuables à faible imposition souvent exclus des anciens dispositifs Robien / Borloo d’accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux.

Obligations concernant le logement acquis par l’investisseur en loi Scellier

La loi Scellier s’adresse à tous les contribuables français qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement.

La réduction d’impôt prévue par la loi Scellier n’est applicable qu’aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l’article L. 111 9 du code de la construction et de l’habitation (voir détail de l’article de loi dans la rubrique Le Texte de Loi). Le contribuable devra obligatoirement fournir l’attestation du promoteur certifiant que le bien respecte la norme de construction RT2oo5.

Le logement doit se trouver en zone A, B1 ou B2:

(voir détail des zones dans la rubrique Le zones éligibles)

-         Zone A : Ile de France, Côte d’Azur et Pays Genevois français

-         Zone B1 Agglomérations de plus de 250.000 habitants et agglomérations chères situées en bordure d’IDF, zone littorale ou frontalière, Corse et les Iles

-         Zone B2 Agglomérations de plus de 50.000 habitants

En dehors de ses zones, la Zone C est éligible aux avantages fiscaux de la loi Scellier sous conditions depuis le 19 mars 2009 (voir rubrique La zone C). L’objectif de la loi Scellier est très clairement d’éviter de faire prendre des risques locatifs en bloquant l’investissement dans des zones où l’offre est supérieure à la demande c’est-à-dire le zones de moins de 50 000 habitants.

Sont exclus de la loi Scellier les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques.

La réduction d’impôt que procure la loi Scellier n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré.

Cumul des avantages fiscaux avec la loi Scellier

Dans le cadre d’un même logement, il est impossible de cumuler les avantages fiscaux de la loi Scellier avec ceux des lois ZRR, Girardin, Malraux, Monuments Historiques,…

En revanche, la réduction d’impôt loi Scellier est cumulable avec d’autres investissements locatifs bénéficiant eux aussi également d’avantages fiscaux.

RAPPEL : La réduction d’impôt dans le cadre de la loi Scellier n’est accordée que pour 1 seul logement par an.

En revanche, une opération loi Scellier peut être complétée par des opérations différentes sous le régime des lois ZRR, Girardin, Malraux, Monuments Historiques,…dans la limite du plafond de 25 000 € d’économie d’impôt/an + 10 % des revenus.

Obligation de location du logement acquis en loi Scellier

Dans le cadre de la loi Scellier, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.

Le loyer doit respecter les plafonds suivants :

- Zone A: 21,02 € / m²

- Zone B1 : 14,06 € / m²

- Zone B2 : 11,95 € / m²

Dans le cadre de la loi Scellier, la location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal. Le bien peut en revanche être loué à un ascendant ou descendant s’il ne fait pas partie du foyer fiscal.

Si le logement acquis en loi Scellier est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier, la location ne peut pas être conclue avec l’un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de cet associé.

L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble.

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (voir détail des plafonds dans la rubrique Le Texte de Loi).

Toutefois, en deçà de 9 ans, aucune remise en cause des avantages fiscaux acquis n’est faite en cas d’invalidité, de décès ou de perte d’emploi du contribuable ou de son époux (se) soumis à l’imposition commune.

Le maintien du déficit foncier en loi Scellier

Un logement acquis en loi Scellier doit faire l’objet d’une déclaration de revenus fonciers.

Il est donc possible de déduire des revenus locatifs, les charges suivantes:

-         Intérêts d’emprunt (dans la limite des loyers perçus)

-    Frais de gestion courante et de garanties/assurances

-    Charges de copropriété

-    Taxe foncière

-    Un abattement forfaitaire de 30% des loyers si option loi Scellier Social (voir détails dans la rubrique ci-dessous)

Les loyers moins l’ensemble de ses charges représente le résultat foncier :

-         si ce résultat est positif, il se rajoute aux revenus du foyer et est fiscalisé

-         si résultat est négatif (déficit foncier), il est déductible des revenus du foyer dans la limite de 10 700 € par an

Cumul de déduction de déficit foncier et de réduction loi Scellier

Contrairement à certains calculs simplifiés, nous attirons votre attention sur le fait qu’il est parfaitement possible d’augmenter son économie d’impôt en cumulant le déficit foncier et la réduction d’impôt loi Scellier. En effet, nos simulations montrent que pour bien de 150 000 €, l’économie d’impôt ne sera pas de 4 166 € comme le calculent (trop rapidement) de nombreux sites internet (ou « conseillers ») mais pourra s’élever à :

-         4 600 € d’économie d’impôt / an pour une tranche d’imposition à 14%

-         5 100 € d’économie d’impôt / an pour une tranche d’imposition à 30%

-         5 400 € d’économie d’impôt / an pour une tranche d’imposition à 40%

L’option loi Scellier Social (ou Intermédiaire)

Rappelons que les contours de l’option loi Scellier Classique :

-         possibilité de poursuivre la location après 9 ans

-         impossibilité de proroger de 6 ans (3+3) avec 2%/an de réduction supplémentaire

-         impossibilité de déduire l’abattement de 30% des loyers des revenus fonciers

L’option loi Scellier Social oblige à respecter les conditions du dispositif Borloo actuel : respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Loyers doivent être environ 20% en dessous des loyers loi Scellier Classique soit :

-Zone A : 16,82 € / m²

-Zone B1 : 11,69 € / m²

-Zone B2 : 9,56 € / m²

Nous invitons à consulter la rubrique Les Textes de Loi pour valider les plafonds de ressource des locataires.

Le choix de l’option loi Scellier Social peut se faire sur n’importe quelle zone A, B1 ou B2.

Notons que cette option permet d’augmenter la demande locative grâce à un loyer de 20% en dessous du marché. Aussi nous vous invitons à bien choisir votre option en fonction du logement acquis, du rendement locatif (avec ou sans option), de la concurrence locative, des loyers normalement pratiqués, du mode de gestion décidé (en propre ou en agence) ainsi que des assurances locatives mises en place.

Les avantages de l’option loi Scellier Social :

- 12 % de réductions d’impôts en plus entre la 10^ème et la 16^ème année de location

- 30 % d’abattements sur les loyers en terme de revenus locatifs

Outre l’analyse précise de la rentabilité à faire en investissement loi Scellier Social, cette option ne permet pas de louer à un ascendant/descendant pendant 15 ans.

Les modes d’acquisition concernés par la loi Scellier

Le démembrement exclu de fait les avantages fiscaux de la loi Scellier aussi bien pour les particuliers que pour les SCI.

En revanche, un logement acheté en indivision est concerné par la loi Scellier. Chaque indivisaire bénéficiera de la réduction d’impôt dans la limite de sa quote-part du prix de revient.

Cet investissement en loi Scellier peut également se faire via une SCI si celle-ci n’est pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés. Chaque associé de la SCI bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à sa quote-part d’actions de la SCI.

Options possibles après 9 ans d’investissement locatif en loi Scellier

Dans le cadre de l’option loi Scellier Social, vous pouvez re-vendre le bien ou continuer la location en bénéficiant de 2% de réduction d’impôt pendant 3ans + 3 ans. Soit une réduction d’impôt de 37% du montant du logement sur 15 ans.

En loi Scellier Classique, vous pouvez re-vendre le bien ou continuer la location sans bénéficier d’avantages fiscaux. Si toutefois, au-delà des 9 ans, vous louez votre logement en dessous des loyers du marché, vous pourrez toujours envisager de passer une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Grâce à cette convention, vous pourrez bénéficier de déduction allant de 30% à 45% sur les loyers.

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