Loi Scellier 2009 2010

 

La loi Scellier permet d’obtenir une réduction d’impôt sur 9 ans de 25% du montant du bien investi.

 

Notons qu’en optant pour lé régime Scellier social, la réduction d’impôt s’étend de 6 ans de plus à raison de 2% par an soit un cumul de 37% de réduction d’impôt sur 15 ans. Mais nous n’en parlerons pas dans cette note.

 

En revanche, il est aujourd’hui prévu que le taux de 25% passe à 20% à partir du 1^er janvier 2011.

 

L’objectif de cette note est donc d’évaluer la perte à investir en Scellier après le 1^er janvier 2011.

 

Sachant que chaque cas est unique, nous allons voir sur un cas précis :

Couple marié, 1 enfant, revenu annuel net du foyer 70 000 €, investissement 150 000 € financé sur 25 ans à 4,50% (+assurance 0,30€) avec un rendement locatif de 4% par an.

 

Appliquons notre simulation loi Scellier avec 25% et voyons ce que cela donne :

• Economie d’impôt annuelle moyenne : 3 200 €
• Effort d’épargne par mois sur 9 ans : 102 €
• Gain à la revente à 10 ans : 52 052 € (valorisation 1% par an)
• Rendement de l’épargne / gain 10 ans : 23%

 

Si ce couple attend 2011 pour faire son investissement, voyons ce que cela donne :

• Economie d’impôt annuelle moyenne : 2 580 €
• Effort d’épargne par mois sur 9 ans : 164 €
• Gain à la revente à 10 ans : 52 052 € (valorisation 1% par an)
• Rendement de l’épargne / gain 10 ans : 17%

 

L’économie d’impôt étant moins importante, l’effort d’épargne sera donc plus important si l’investissement Scellier est fait après 2010. Cette non-anticipation coûte 6% de rendement par an au couple en question.

 

Mais au-delà du rendement, c’est surtout le risque de l’investissement qui devient plus important après 2010. En effet, le gain de 5% de plus jusqu’à fin 2010 en terme d’économie d’impôt permet d’encaisser toute évolution défavorable du marché immobilier ou financier.

 

C’est donc surtout un investissement moins risqué que vous faites si vous investissez avant fin 2010.

 

Vous voulez savoir quel serait la perte de rendement si vous investissez après fin 2010 dans votre cas de figure. Demandez une simulation loi Scellier professionnelle gratuite et précisez-le dans votre commentaire.

 

Economie impot Scellier

 

Vous le savez sûrement mais le principe de la loi Scellier est d’accorder une réduction d’impôt égale à 25% sur 9 ans (ou 37% sur 15 ans – 2% par an en plus sur 6 ans pour le régime Scellier social) de la valeur du bien acquis avant fin 2010.

 

Un investissement Scellier moyen de 150 000 € va donc générer une réduction d’impôt de 4 166 € par an sur les 9 premières années et de 3 000 € sur les 6 années suivantes si vous optez pour le régime Scellier social.

 

Précisons que l’excès de réduction d’impôt Scellier est reportable pendant 6 ans en glissement.

Si vous payez 3 000 € d’impôt par an – dans l’exemple ci-dessus – vous économiserez 3 000 € et perdrez donc le bénéfice des 1 166 € de réduction d’impôt supplémentaire qu’aurait permis la loi Scellier.

 

Mais est-ce que cette économie d’impôt Scellier est réelle ? S’agit vraiment d’un « défiscalisation » en termes de trésorerie personnelle ?

 

Continuons avec notre exemple pour mieux comprendre.

 

Un bien Scellier de 150 000 € va générer en moyenne 4% de revenus locatifs par an soit 500 € par mois. Prenons un financement de ce bien sur 25 ans à 4,5% (+assurance de 0,30€), cela donne une mensualité de remboursement de 890 € par mois. Si nous rajoutons 15% (grand maximum observé) de charges de gestion et d’assurance, cela donne un total de sorties de 965 € par mois pour 500 € d’entrées. Il faut donc fournir un effort d’épargne de 465 € par mois.

 

Si j’économise 4 166 € par an (347€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai alors cette « économie » non payée au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera donc de 118 € par mois.

 

Si j’économise 3 000 € par an (250€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai les 250€ économisées et non payés au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera alors de 215 € par mois.

 

Dans ce dernier cas, notons que cela veut la peine car si je revends mon bien au bout de 10 ans (valorisation de 1% par an) malgré le capital restant du encore sur 15 ans, je ferai un gain équivalent à un rendement de 9,9% par an des 215 € d’épargne par mois grâce à l’effet levier de la loi Scellier.

Si je ne fais un effort que de 118 € par mois, ce rendement passe à 16% par an !

 

Pour déterminer votre propre effort d’épargne et votre propre rendement, nous vous proposons 2 simulations loi Scellier gratuites en ligne.

 

C’est pour cette raison que nous parlons d’économie d’impôt réinjectée et non réalisé !

 

Apport et Loi Scellier

« Constituez votre patrimoine sans apport avec la loi Scellier! ».

C’est souvent l’argument utilisé par les conseillers en gestion de patrimoine pour interpeller le plus grand nombre de contribuables et futurs investisseurs en loi Scellier.

 

Est-il pertinent ou non de faire un apport pour un investissement en loi Scellier ?

 

En dehors de l’argument commercial, voici les raisons patrimoniales de cette recommandation.

 

Il existe schématiquement 2 types d’investissements. L’investissement mobilier et l’investissement locatif.

L’investissement mobilier consiste à placer son argent sur des supports financiers (livrets, assurance-vie, bourse,…).

L’investissement locatif consiste à acheter un bien (meublé, non-meublé, Scellier ou non, historiques…peu importe !) pour le louer et en tirer un revenu mensuel ou annuel.

 

Seul l’investissement locatif (Scellier ou autre) permet d’utiliser l’emprunt bancaire pour placer l’argent ainsi emprunté sur un support immobilier générateur de revenus. Il est difficile de pouvoir (massivement sur des montants supérieurs à 100 000 €) emprunter de l’argent pour le placer sur des supports financiers. Cette approche existe mais c’est souvent réservé aux institutions ou à des spécialistes.

 

En d’autres termes, l’apport que vous envisagiez de mettre dans un investissement locatif (notamment Scellier) serait autant d’argent que vous pourriez éviter de mettre (en empruntant plus sur plus longtemps – 25 ans souvent recommandé en loi Scellier) et que vous ne pourriez plus placer sur un support mobilier (ou financier).

 

Schématiquement, l’idéal patrimonial (en termes de diversification et de capitalisation) est de placer tout son argent sur des supports financiers et d’utiliser au maximum l’endettement pour investir dans des supports immobiliers locatifs (Scellier ou autre).
De cette façon vous êtes quasiment certain de faire le maximum d’effet levier sur votre création de patrimoine.

 

En utilisant la loi Scellier, vous faites en plus un effet levier fiscal non négligeable.

Aujourd’hui, un investissement Scellier permet de retirer des rendements sur épargne très souvent supérieurs à 10% par an (grâce à l’apport de l’économie d’impôt).

Quand vous savez que vous pouvez emprunter à 4,5% de nos jours, il est tout à fait judicieux d’emprunter à 4,5% pour placer à 10% ! Nos simulations Scellier vous permettrons de calculer précisément le rendement de votre épargne.

 

Pour aller plus loin, l’investissement Scellier est très rarement un investissement « affectif ». Ce bien Scellier n’est ni votre résidence principale, ni votre résidence secondaire et très rarement un bien dans lequel vous vivrez personnellement un jour. Raison de plus pour ne pas faire d’apport et réserver un éventuel apport pour des biens plus affectifs plutôt qu’au bien Scellier.

 

En conclusion :

Malgré la pression des banques ou autres conseils, il est très peu pertinent de faire un apport sur un investissement Scellier. Il vaut mieux rechercher un bien Scellier moins important et adapter son financement que de faire un apport.

Loi Scellier et Rendement

 

 

La majorité des opérations de défiscalisation immobilières nécessitent un effort d’épargne mensuel pour équilibrer les comptes. La loi Scellier 2010 ne coupe à la règle. La vraie question d’une simulation loi Scellier 2009 est donc de savoir s’il est préférable de continuer à payer son impôt et de placer cette épargne sur un autre placement ou de réduire son impôt et de faire cet effort d’épargne pendant 9 ans. C’est cette réponse que doit apporter une simulation en loi Scellier 2009 en calculant le rendement de l’épargne afin de pouvoir comparer à un placement traditionnel (de type assurance-vie).

 

Dans le cadre de la nouvelle loi Scellier 2009, il est possible de « défiscaliser » 25% (sur 9 ans) à 37% (sur 15 ans) du montant investi jusqu’à 300 000 € investi par an. Cette économie d’impôt peut donc atteindre 8 333 € par an. Mais est-ce vraiment une économie d’impôt ?

 

Comment se fait le montage d’une opération de défiscalisation immobilière loi Scellier 2009 ? Sur le plan des équilibres financiers, un investissement locatif défiscalisant loi Scellier 2009 dispose d’entrées et de sorties.

Les sorties d’une simulation loi Scellier sont les mensualités de l’emprunt et les charges locatives. Les entrées d’une simulation loi Scellier devraient être seulement les loyers (ce serait l’idéal) mais ceux-ci suffisent rarement à équilibrer. Il convient de rajouter au minimum l’économie d’impôt réalisée et très souvent un effort d’épargne supplémentaire.

 

En conclusion, il n’y a pas vraiment d’économie d’impôt sur le plan de la trésorerie du ménage. Cet argent sera toujours à sortir. Mais au lieu de le payer au fisc, vous le payerez à vous-même…l’économie d’impôt réalisé en loi Scellier 2009 n’accroit donc pas le pouvoir d’achat. Mauvaise nouvelle ? Non, pas si l’impôt réinjecté dans la simulation loi Scellier 200ç permet d’accroitre le rendement de l’épargne par rapport à un placement traditionnel de type assurance-vie.

 

La simulation loi Scellier 2009 doit donc permettre de comparer l’effort d’épargne réalisé pendant 9 ans par rapport au gain réalisable à la revente du bien au bout de 9 ans ou à la rente locative générée une fois l’emprunt intégralement remboursé.

 

Dans la majorité des cas, une simulation loi Scellier 2009 bien montée permettra d’obtenir des rendements supérieurs à 8% par an pouvant atteindre parfois 20% par selon les hypothèses et scenarios retenus.

 

Pour calculer le rendement moyen de son épargne dans une opération de défiscalisation, vous pouvez utiliser notre simulation loi Scellier 2009 express.

 

Pour calculer non seulement le rendement moyen de votre épargne mais en plus voir quel serait le financement optimum et le meilleur moment pour re-vendre votre bien, vous pouvez utiliser notre simulation loi Scellier 2009 professionnelle.