La base de calcul des taux d’intérêt fixe pour les emprunts immobiliers est le taux des obligations d’État françaises (taux OAT TEC 10 ans).

Ce taux est historiquement bas. Voir graphique ci-dessous montrant son évolution depuis 1980.

Mais depuis octobre 2010, ce taux repart à la hausse. Voir graphique ci-dessous montrant son évolution depuis 1 an.

Fin 2010, les taux fixes des banques n’ont pas évolué car les banques n’ont pas répercutés cette hausse afin de maintenir des taux attractifs pour atteindre leurs objectifs commerciaux au 31 décembre 2010.

Mais depuis le début de l’année 2011, les banques rattrapent leur retard et réajustent. En conséquence, les taux fixes pour les crédits immobiliers remontent depuis le début de l’année.

Pourquoi voir inutilement votre gain d’impôt grignoté progressivement par l’augmentation des taux.

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Loi Scellier 2009 2010

 

La loi Scellier permet d’obtenir une réduction d’impôt sur 9 ans de 25% du montant du bien investi.

 

Notons qu’en optant pour lé régime Scellier social, la réduction d’impôt s’étend de 6 ans de plus à raison de 2% par an soit un cumul de 37% de réduction d’impôt sur 15 ans. Mais nous n’en parlerons pas dans cette note.

 

En revanche, il est aujourd’hui prévu que le taux de 25% passe à 20% à partir du 1^er janvier 2011.

 

L’objectif de cette note est donc d’évaluer la perte à investir en Scellier après le 1^er janvier 2011.

 

Sachant que chaque cas est unique, nous allons voir sur un cas précis :

Couple marié, 1 enfant, revenu annuel net du foyer 70 000 €, investissement 150 000 € financé sur 25 ans à 4,50% (+assurance 0,30€) avec un rendement locatif de 4% par an.

 

Appliquons notre simulation loi Scellier avec 25% et voyons ce que cela donne :

• Economie d’impôt annuelle moyenne : 3 200 €
• Effort d’épargne par mois sur 9 ans : 102 €
• Gain à la revente à 10 ans : 52 052 € (valorisation 1% par an)
• Rendement de l’épargne / gain 10 ans : 23%

 

Si ce couple attend 2011 pour faire son investissement, voyons ce que cela donne :

• Economie d’impôt annuelle moyenne : 2 580 €
• Effort d’épargne par mois sur 9 ans : 164 €
• Gain à la revente à 10 ans : 52 052 € (valorisation 1% par an)
• Rendement de l’épargne / gain 10 ans : 17%

 

L’économie d’impôt étant moins importante, l’effort d’épargne sera donc plus important si l’investissement Scellier est fait après 2010. Cette non-anticipation coûte 6% de rendement par an au couple en question.

 

Mais au-delà du rendement, c’est surtout le risque de l’investissement qui devient plus important après 2010. En effet, le gain de 5% de plus jusqu’à fin 2010 en terme d’économie d’impôt permet d’encaisser toute évolution défavorable du marché immobilier ou financier.

 

C’est donc surtout un investissement moins risqué que vous faites si vous investissez avant fin 2010.

 

Vous voulez savoir quel serait la perte de rendement si vous investissez après fin 2010 dans votre cas de figure. Demandez une simulation loi Scellier professionnelle gratuite et précisez-le dans votre commentaire.

 

Economie impot Scellier

 

Vous le savez sûrement mais le principe de la loi Scellier est d’accorder une réduction d’impôt égale à 25% sur 9 ans (ou 37% sur 15 ans – 2% par an en plus sur 6 ans pour le régime Scellier social) de la valeur du bien acquis avant fin 2010.

 

Un investissement Scellier moyen de 150 000 € va donc générer une réduction d’impôt de 4 166 € par an sur les 9 premières années et de 3 000 € sur les 6 années suivantes si vous optez pour le régime Scellier social.

 

Précisons que l’excès de réduction d’impôt Scellier est reportable pendant 6 ans en glissement.

Si vous payez 3 000 € d’impôt par an – dans l’exemple ci-dessus – vous économiserez 3 000 € et perdrez donc le bénéfice des 1 166 € de réduction d’impôt supplémentaire qu’aurait permis la loi Scellier.

 

Mais est-ce que cette économie d’impôt Scellier est réelle ? S’agit vraiment d’un « défiscalisation » en termes de trésorerie personnelle ?

 

Continuons avec notre exemple pour mieux comprendre.

 

Un bien Scellier de 150 000 € va générer en moyenne 4% de revenus locatifs par an soit 500 € par mois. Prenons un financement de ce bien sur 25 ans à 4,5% (+assurance de 0,30€), cela donne une mensualité de remboursement de 890 € par mois. Si nous rajoutons 15% (grand maximum observé) de charges de gestion et d’assurance, cela donne un total de sorties de 965 € par mois pour 500 € d’entrées. Il faut donc fournir un effort d’épargne de 465 € par mois.

 

Si j’économise 4 166 € par an (347€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai alors cette « économie » non payée au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera donc de 118 € par mois.

 

Si j’économise 3 000 € par an (250€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai les 250€ économisées et non payés au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera alors de 215 € par mois.

 

Dans ce dernier cas, notons que cela veut la peine car si je revends mon bien au bout de 10 ans (valorisation de 1% par an) malgré le capital restant du encore sur 15 ans, je ferai un gain équivalent à un rendement de 9,9% par an des 215 € d’épargne par mois grâce à l’effet levier de la loi Scellier.

Si je ne fais un effort que de 118 € par mois, ce rendement passe à 16% par an !

 

Pour déterminer votre propre effort d’épargne et votre propre rendement, nous vous proposons 2 simulations loi Scellier gratuites en ligne.

 

C’est pour cette raison que nous parlons d’économie d’impôt réinjectée et non réalisé !

 

Prévoyance loi Scellier

 

Beaucoup de personnes font un investissement Scellier afin d’économiser des impôts ou de créer du patrimoine. Très étrangement, peu investissent en loi Scellier avec la volonté de protéger leur famille. Hors un investissement Scellier est probablement un des meilleurs moyens de protéger sa famille en cas de décès ou d’invalidité du ou des parents.

 

Essayons de comprendre pourquoi l’investissement Scellier est aussi efficace pour constituer un capital-décès-invalidité ?

 

En résumé, vous avez 3 façons de créer un capital-décès-invalidité :

 

Option 1 : Souscrire une assurance décès.

 

Dans ce cas, vous versez une prime mensuelle (souvent à fond perdu – voir conditions) en contrepartie d’un capital significatif lors d’un décès-invalidité.

Cette option est souvent souscrite par les employeurs car le côté « à fond perdu » est souvent boudé par le particulier.

 

Option 2 : Souscrire une assurance-vie.

 

Dans ce cas, vous versez une prime mensuelle (que vous pouvez mobiliser à tout moment) et le capital généré est garanti en cas de décès (même si vous avez perdu sur un support boursier par exemple).

Cette option est dite « par capitalisation ». En effet, vos héritiers ne récupèreront que le montant total des primes versés et pas plus (à la différence de l’assurance-décès vue ci-dessus).

 

Option 3 : Investir en loi Scellier

 

Voyons schématiquement les avantages de la loi Scellier.

 

Vous ne faites aucun apport. Vous empruntez de l’argent. Vous investissez cet argent dans un bien Scellier (en moyenne 150 000 €) qui vous rapporte des loyers mensuels (entre 3,5% et 4,5% du montant du bien annuellement suivant le régime Scellier adopté : Scellier classique ou Scellier social). Vous économisez de l’impôt (2,77% du montant du bien par an pendant 9 ans) que vous utilisez pour rembourser le prêt. Il manquera souvent un effort d’épargne à réaliser tous les mois pour équilibrer l’opération Scellier (entre 100 € et 400 € par mois). Nous vous recommandons nos simulations Scellier pour déterminer votre bien idéal avec un effort d’épargne minimal.

 

Le + du montage Scellier, c’est que l’emprunt sera forcément souscrit avec une assurance-décès-invalidité portant sur le montant du bien à 100% (en moyenne 150 000 €).

 

Toujours difficile d’en parler, mais imaginons que l’incident (décès ou invalidité) survienne 2 ans après le début de l’investissement Scellier.

 

Si vous aviez investi 100 € à 400 € (schématiquement 200 €) par mois dans une assurance-vie au lieu d’un investissement Scellier, vos héritiers disposeraient d’un capital décès d’environ 5 000 € au bout de 2 ans.

 

En revanche, si vous avez fait le choix d’un investissement Scellier, l’assurance du prêt remboursera intégralement l’emprunt laissant ainsi à vos héritiers le bien Scellier de 150 000 € (en moyenne) qu’ils peuvent vendre (et recevoir ainsi 150 000 € net de prêt) ou continuer à percevoir les loyers (6 000 € par an en moyenne suivant le régime Scellier adopté).

 

Vous aurez compris pourquoi un investissement Scellier constitue probablement la meilleure assurance décès-invalidité du marché …financée en grande partie par vos impôts !

Scellier Social et Loyers

Le principal piège dans lequel tombe les investisseurs lorsqu’ils valident des simulations loi Scellier 2009 de la part de conseillers patrimoniaux : accepter des simulations financières avec des loyers au maximum des plafonds afin de minimiser l’effort d’épargne…et donc embellir les chiffres !

 

Rappelons qu’un investissement en loi Scellier 2009 s’équilibre de la façon suivante :

Loyers

+ Réduction d’impôt réinvestie

+ Effort d’épargne à consentir

=

Mensualité du crédit

+ Charges de gestion locative

 

En conséquence, plus je simule avec un loyer élevé, moins je dois fournir d’effort d’épargne tout au long de mon investissement loi Scellier 2009.

On peut même parfois se débrouiller pour ne pas avoir d’effort d’épargne du tout en faisant reposer l’équilibre sur le loyer et la réduction d’impôt.

 

Hors l’ensemble des biens mis sur le marché finissent par se retrouver en concurrence au moment de la mise en location. Même si le législateur de la loi Scellier 2009 a fait en sorte de retirer du dispositif Scellier 2009 les zones où la demande locative n’étaient pas suffisantes (désormais zone C soumise à accord préfectoral), il n’empêche que, à prestation égale, un locataire choisira le bien ayant le loyer le moins cher.

 

Il est donc recommandé dans la majorité des cas, dès lors que c’est possible, d’opter pour le régime Scellier Intermédiaire (ou régime Scellier Social) qui oblige à louer 20% en dessous du régime Scellier Classique mais avec l’immense avantage de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% du montant investi sur les années 10 à 15 au-delà des 25% initiaux et d’une déduction de 30% du loyer des revenus fonciers pendant 15 ans.

 

Sur le plan financier, ce qui pourrait s’avérer être un inconvénient de baisser de 20% son loyer se révèle être un avantage et permet surtout de rendre son investissement bien plus compétitif lorsqu’il s’agira de le louer.

 

Le choix du régime Scellier Intermédiaire permet de sécuriser son investissement…surtout face aux risques de non-location et donc de perte de l’avantage fiscal.

 

Le seul inconvénient dans le choix du régime Scellier Classique est la nécessité de respecter un plafond de ressources pour les locataires. Souvent difficile à faire soi-même, la mise sous mandat de son bien dans un agence de gestion locative en charge de respecter des contraintes d’assurance de loyers impayés permettra de facilement traiter cet inconvénient du régime Scellier Intermédiaire. Deplus, les charges de gestion locative et d’assurance sont elles aussi déductibles des revenus fonciers ! Ceci permettra très souvent d’éviter d’être assujetti à la CSG/CRDS de 12,1% sur les revenus fonciers.

 

Nous vous invitons à évaluer vous-même l’impact financier du choix du régime Scellier Classique ou Scellier Intermédiaire gratuitement et en ligne grâce à notre simulation loi Scellier 2009 express.