Scellier Social et Loyers

Le principal piège dans lequel tombe les investisseurs lorsqu’ils valident des simulations loi Scellier 2009 de la part de conseillers patrimoniaux : accepter des simulations financières avec des loyers au maximum des plafonds afin de minimiser l’effort d’épargne…et donc embellir les chiffres !

 

Rappelons qu’un investissement en loi Scellier 2009 s’équilibre de la façon suivante :

Loyers

+ Réduction d’impôt réinvestie

+ Effort d’épargne à consentir

=

Mensualité du crédit

+ Charges de gestion locative

 

En conséquence, plus je simule avec un loyer élevé, moins je dois fournir d’effort d’épargne tout au long de mon investissement loi Scellier 2009.

On peut même parfois se débrouiller pour ne pas avoir d’effort d’épargne du tout en faisant reposer l’équilibre sur le loyer et la réduction d’impôt.

 

Hors l’ensemble des biens mis sur le marché finissent par se retrouver en concurrence au moment de la mise en location. Même si le législateur de la loi Scellier 2009 a fait en sorte de retirer du dispositif Scellier 2009 les zones où la demande locative n’étaient pas suffisantes (désormais zone C soumise à accord préfectoral), il n’empêche que, à prestation égale, un locataire choisira le bien ayant le loyer le moins cher.

 

Il est donc recommandé dans la majorité des cas, dès lors que c’est possible, d’opter pour le régime Scellier Intermédiaire (ou régime Scellier Social) qui oblige à louer 20% en dessous du régime Scellier Classique mais avec l’immense avantage de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% du montant investi sur les années 10 à 15 au-delà des 25% initiaux et d’une déduction de 30% du loyer des revenus fonciers pendant 15 ans.

 

Sur le plan financier, ce qui pourrait s’avérer être un inconvénient de baisser de 20% son loyer se révèle être un avantage et permet surtout de rendre son investissement bien plus compétitif lorsqu’il s’agira de le louer.

 

Le choix du régime Scellier Intermédiaire permet de sécuriser son investissement…surtout face aux risques de non-location et donc de perte de l’avantage fiscal.

 

Le seul inconvénient dans le choix du régime Scellier Classique est la nécessité de respecter un plafond de ressources pour les locataires. Souvent difficile à faire soi-même, la mise sous mandat de son bien dans un agence de gestion locative en charge de respecter des contraintes d’assurance de loyers impayés permettra de facilement traiter cet inconvénient du régime Scellier Intermédiaire. Deplus, les charges de gestion locative et d’assurance sont elles aussi déductibles des revenus fonciers ! Ceci permettra très souvent d’éviter d’être assujetti à la CSG/CRDS de 12,1% sur les revenus fonciers.

 

Nous vous invitons à évaluer vous-même l’impact financier du choix du régime Scellier Classique ou Scellier Intermédiaire gratuitement et en ligne grâce à notre simulation loi Scellier 2009 express.

Simulation Scellier

 

Nous proposons sur ce site deux types de simulations loi Scellier 2009 gratuites et en ligne.

 

Sur de nombreux sites internet sur la loi Scellier 2009, vous sont proposées des « études  personnalisées ». Très souvent, le résultat de votre étude vous est communiqué par un conseiller ultérieurement.

 

Avec nos 2 simulations loi Scellier 2009, nous avons voulu aller plus loin.

 

La simulation loi Scellier 2009 express est une véritable calculatrice en ligne qui vous permet de simuler les données clés de votre investissement en loi Scellier 2009. Cet outil de simulation loi Scellier 2009 est en accès libre et vous permet de déterminer votre investissement idéal en fonction de vos volontés et contraintes d’épargne et d’endettement. Il vous permet également en 1 click de voir l’impact du choix d’un des 2 régimes Scellier Classique ou Scellier Intermédiraire.

 

Inconvénient : cet outil de simulation loi Scellier 2009 en ligne ne permet ne calcule que des moyennes sur 12 ans et ne permet pas de visualiser les flux fiscaux et financiers sur la durée du crédit eu surtout au-delà.

 

La simulation loi Scellier 2009 complète est, quand à elle, une simulation de niveau professionnel réalisé par nos télé-conseillers expert en investissement locatif défiscalisant.

Non seulement, cette simulation loi Scellier 2009 vous permettra de connaitre votre investissement idéal ainsi que son financement idéal en fonction de vos objectifs patrimoniaux mais surtout, cette simulation loi Scellier 2009 complète vous permettra de bien visualiser vos flux financiers sur toute la durée du crédit année après année et surtout au-delà.

 

En effet, nos simulations loi Scellier 2009 montrent qu’après la fin de l’avantage fiscal de 9 ans (en régime Scellier Classique) et sur 15 ans (en régime Scellier Intermédiaire) entraine une forte augmentation de l’épargne nécessaire pour équilibrer…pouvant aller jusqu’à tripler.

 

Il est donc impératif de disposer d’une simulation sur 25 ans afin de prendre toute décision d’investissement en loi Scellier 2009 en toute connaissance de cause.

 

La vidéo ci-dessous vous permet de bien comprendre la différence entre notre simulation loi Scellier 2009 express et notre simulation loi Scellier 2009 complète (ou professionnelle).

 

Le seul inconvénient de la simulation loi Scellier 2009 complète est que vous devez attendre 24 heures avant d’en disposer sur votre mail au format pdf. Mais est-ce vraiment un inconvénient compte tenu de la visibilité indispensable que cette simulation procure ?

 

 

Loi Scellier Simulation Gratuite

Nous proposons sur ce site un véritable outil de simulation loi Scellier gratuit à accès illimité en ligne.

 

Nous l’avons appelé « simulation loi Scellier express » car il vous permet de réaliser votre propre simulation loi Scellier gratuitement de façon autonome en quelques clics seulement.

 

Le principal avantage de cet outil de simulation loi Scellier gratuit en ligne – contrairement aux nombreuses simulations loi Scellier proposées par ailleurs – est qu’il vous permet de faire autant de simulations loi Scellier que vous le désirez afin de mieux trouver votre optimum fiscal et financier.

 

En effet, l’intérêt d’un investissement locatif défiscalisant loi Scellier 2009 est d’utiliser au maximum l’endettement et l’impôt et le moins possible l’apport et l’épargne.

Le but étant d’essayer de faire votre investissement locatif défiscalisant en mettant le moins possible de sa « poche » et diversifier ainsi ses placements par ailleurs. C’est de cette façon que vous ferez les meilleurs choix patrimoniaux.

 

La vidéo ci-dessous vous montre comment utiliser la simulation loi scellier express gratuite en ligne.

 

Vous pouvez accéder à votre simulateur loi scellier express en remplissant le formulaire situé sous la vidéo ou en vous rendant sur la page descriptive de la simulation loi scellier express gratuite en ligne.

 

 

Financement Loi Scellier

 

Les nombreuses simulations loi Scellier gratuites que nous réalisons en ligne à travers notre site nous montrent que vous vous posez souvent la question de la durée de financement de votre investissement.

 

En résumé :

Faut-il financer sur 15 ans (durée limite d’un investissement en loi Scellier social-intermédiaire) ou sur 25 ans (durée généralement acceptée par les organismes de financement) ?

 

Si je fais une simulation loi Scellier sur 15 ans de financement, quels seront mes avantages et mes inconvénients ?

 

Avantages d’une simulation loi Scellier sur 15 ans :

-          Complément de revenu sous forme de loyers au bout de 15 ans car plus aucune mensualité de remboursement

-          Taux d’intérêt souvent plus avantageux sur 15 ans que sur 25 ans

-          Double possibilité au bout de 10 ans : vendre ou bien garder le bien du fait de la fin prochaine du crédit

Inconvénients d’une simulation loi Scellier sur 15 ans :

-          Nécessité de rechercher un bien plus petit (taille et montant d’investissement) que sur 25 ans

-          Obligation de faire un effort d’épargne plus important du fait d’une mensualité plus importante et d’une réduction d’impôt souvent moins élevée également

-          Réduction d’impôt moins importante pour 2 raisons : moins d’intérêts à déduire fiscalement des revenus fonciers et investissement souvent moins important réduisant ainsi l’économie d’impôt réalisée du fait de la proportionnalité (25% du montant du bien) de la loi Scellier

 

Si je fais une simulation loi Scellier sur 25 ans de financement, quels seront mes avantages et mes inconvénients ?

 

Avantages d’une simulation loi Scellier sur 25 ans :

-          Possibilité de rechercher un bien plus grand qu’avec un financement sur 15 ans permettant ainsi une plus grande économie d’impôt en loi Scellier

-          Effort d’épargne moins important du fait d’une mensualité de remboursement moins importante également

-          Plus d’intérêts à déduire permettant ainsi de minimiser le revenu foncier afin d’éviter l’éventuel paiement de la CSG/CRDS sur revenus fonciers et la fiscalité liée aux revenus fonciers

Inconvénients d’une simulation loi Scellier sur 25 ans :

-          Augmentation de l’effort d’épargne entre la 15^ème et la 25^ème année du fait de la fin de l’avantage fiscal dans le cadre du régime Scellier social-intermédiaire et entre la 9^ème et la 25^ème année pour le régime Scellier classique

-          Quasi obligation de re-vendre le bien entre la 9^ème et la 15^ème année si l’on ne veut pas supporter l’augmentation d’effort d’épargne (de toute façon, plus on vend le bien tôt et plus l’opération s’avère rentable)

 

Comme nous venons de le voir, le choix du meilleur financement nécessite de prendre en compte tous vos éléments financiers, fiscaux et patrimoniaux ainsi que votre âge et vos objectifs ou envies à 15 ans et 25 ans.

 

Une simulation loi Scellier express vous permettra de bien comparer les différentes hypothèses en termes d’efforts d’épargne moyen.

 

Afin de parfaitement voir l’évolution de l’effort d’épargne sur les 15 et 25 années de l’investissement, seule une simulation loi Scellier complète permettra de bien se rendre compte des enjeux et risques (mauvaises surprises) financiers de son investissement.

 

Profitez de nos simulations loi Scellier gratuites en ligne (express ou complète) pour calibrer le meilleur investissement en loi Scellier vous concernant.

 

A vos simulations loi Scellier ! Elles sont gratuites et accessibles en ligne.

 

Nous restons à votre disposition pour vous aider à prendre la meilleure décision et profiter des rendements élevés que procure la loi Scellier jusqu’à fin 2010. Ne perdez pas de temps !