Si vous avez suivi nos notes d’information en 2010, vous savez que le gouvernement, à travers son secrétaire d’état au logement Benoist Apparu, à chercher à éviter les dérives de la loi Scellier en réduisant les plafonds de loyer de façon à aligner les loyers théoriques (utilisés notamment dans les simulations) et les loyers réels de chaque zone géographique.

Ainsi de nouveaux plafonds s’appliquent dès le 1^er janvier 2011.pouvant atteindre 14 % pour les logements situés en zone B1 (villes de plus de 250.000 habitants) et B2 (plus de 50.000 habitants) et 26 % dans la zone A (Île-de-France, Côte d'Azur, Genevois français).

L’objectif est simple :

Eviter que les investisseurs achètent des biens surestimés par les promoteurs sur la base de loyers théoriques eux-mêmes surévalués par rapport au marché locatif réel.

Suite à une récente étude, Jean-Michel Ciuch, directeur général d'Immogroup Consulting, interviewé par La Tribune explique : "Certes, dans nombre de villes, la révision a permis de réduire très sensiblement le risque pris par les investisseurs. Mais uniquement sur les petites surfaces. Elle ignore la grande diversité des secteurs et les écarts de niveau locatif selon le type de logement. Or, pour l'essentiel, la production de logements neufs en Scellier se compose de 2 et 3 pièces".

Vous trouverez ci-dessous une illustration des écarts soulignés par Immogroup Consulting.

Avant tout investissement, faites (faire) une évaluation réelle du loyer possible pour votre bien. Ne simulez jamais sur la base des plafonds de loyer théorique (encore sur-évalués en 2011) mais sur la base des loyers réels d’une zone donnée.

Notez que nos simulateurs (faites votre propre simulation express – c’est gratuit en suivant ce lien) ne se basent pas sur les plafonds de loyer théoriques mais sur un rendement locatif de 3,5% à 4% – considérés comme minimum dans un investissement locatif défiscalisant. C’est la moindre des choses !

La loi Scellier 2011 met désormais fortement l’accent sur la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) en incitant l’investisseur à se tourner vers des logements « verts ».

En 2011, un logement BBC donnera droit à une réduction d’impôt de 22% du montant du bien étalé sur 9 ans contre seulement 13% si le logement n’est pas aux normes BBC.

De leurs côtés, les professionnels du bâtiment prévoient une hausse du prix des biens de 10% à 20% afin de respecter les normes BBC dans le cadre des programmes mis en vente en 2011.

Il est donc tout à fait normal de se questionner sur l’intérêt réel d’investir -désormais- en loi scellier BBC si le gain fiscal est largement grignoté par le sur-coût de la norme BBC.

En tout état de cause, il apparaît évident de préférer un logement BBC à un logement non-BBC…même si il est un peu plus cher. D’une part, le logement BBC sera beaucoup plus facile à re-vendre dans 10 ans qu’un bien non-BBC et d’autre part, les locataires vont naturellement se tourner vers des logements BBC plus économes que les autres…garantissant ainsi l’occupation des biens BBC.

Depuis la création de ce site d’information, nous ne cessons d’expliquer qu’un investissement locatif Scellier doit être analysé au regard du rendement de l’effort d’épargne et non au regard de l’économie d’impôt. Ceci est encore plus vrai ne 2011 compte tenu du gain fiscal rogné par le sur-coût des biens !

Les clés d’un investissement Scellier BBC réussi sont désormais (en plus de l’emplacement bien sûr !) le montage du financement, le rendement locatif attendu et le rendement de l’effort d’épargne. Pour mesurer ces 3 données clés et savoir si vous avez intérêt à investir en Scellier BBC en 2011, faîtes une simple simulation express gratuite et immédiate en suivant ce lien.

Encore du nouveau ! En cette fin d’année 2010, les députés et sénateurs ne cessent d’amender la loi Scellier afin de permettre une transition en douceur vers la loi scellier 2011.

Depuis quelques heures seulement, un amendement du député François Scellier a été adopté destiné à repousser l’application du rabot fiscal à partir du 1^er février 2011 uniquement. Ce dernier aurait souhaité que cela soit repoussé jusqu’au 1^er mars 2011 mais cela n’a pas été adopté. Ecoutons ses raisons : "Dans la mesure où ils réservent un bien et qu’ils recherchent des financements dans le troisième, voire dans le quatrième trimestre de l’année, ils sont, en effet, quasiment sûrs de ne pas avoir réglé les questions d’emprunt et de délai prescrit par la loi Scrivener avant le 31 décembre. C’est pourquoi je trouve qu’il serait bon, pour ne pas avoir trop de problèmes, d’accepter de couper la poire en deux et d’accorder un report jusqu’au 28 février. Deux mois de plus peuvent permettre de finaliser le projet. Un mois n’est pas suffisant."

En résumé :

Pour un logement BBC ou non-BBC réservé avant le 31 décembre 2010 et acté avant le 31 janvier 2011 : réduction de 25% du montant du bien sur 9 ans + 12% sur 6 ans si conditions de location intermédiaire

Pour un logement non-BBC réservé avant le 31 décembre 2010 et acté entre le 1^er février 2011 et le 31 mars 2011 : réduction de 15% du montant du bien sur 9 ans + 12% sur 6 ans si conditions de location intermédiaire

Pour un logement BBC réservé avant le 31 décembre 2010 et acté entre le 1^er février 2011 et le 31 mars 2011 : réduction de 25% du montant du bien sur 9 ans + 12% sur 6 ans si conditions de location intermédiaire

Pour un logement non-BBC réservé et acté après le 1^er janvier 2011 : réduction de 13% du montant du bien sur 9 ans + 10% sur 6 ans si conditions de location intermédiaire

Pour un logement BBC réservé et acté après le 1^er janvier 2011 : réduction de 22% du montant du bien sur 9 ans + 10% sur 6 ans si conditions de location intermédiaire

En conclusion :

Précipitez-vous uniquement si vous souhaitez investir dans un logement non-BBC ou BBC pouvant être acté avant le 31 janvier 2011. Pour le reste, les différences de gain ne justifient pas de se précipiter au risque de faire un mauvais choix immobilier (achat de stocks invendus ou normes énergétiques obsolètes).

En date du 5 décembre 2010, le Sénat a validé la proposition de l’Assemblée Nationale de repousser au 31 mars 2011 la limite de passage chez le notaire pour signature de l’acte d’acquisition d’un logement sous le régime Scellier. Repoussant ainsi de 3 mois l'entrée en vigueur de la loi scellier 2011.

Dans la majorité des cas, ce report bénéficiera aux acquéreurs de biens déjà sur le marché (en stock) et assez peu aux Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Ce qui signifie que ce report au 31 mars 2011 aura surtout pour effet d’aider les promoteurs à dé-stocker des logements qui auront beaucoup moins d’intérêt fiscal en 2011.

Nous attirons donc une nouvelle fois votre attention sur ce qui peut être utilisé par les promoteurs et commercialisateurs comme un argument commercial : « achetez ce bien avant le 31 décembre 2010 sinon ensuite vous ne disposerez plus de la réduction de 25% d’impôt ». Cela peut être intéressant mais – à notre avis- à la seule condition que le bien soit déjà aux normes Bâtiment Basse Consommation.

Acheter un bien aux normes énergétiques RT2005 (c'est-à-dire la norme antérieure au BBC) avant le 31 décembre 2010 sur le simple avantage de la réduction d’impôt nous semble très risqué pour garantir l’investissement sur les prochaines années en terme locatif et de re-vente potentielle dans 9 à 15 ans.

Ne vous précipitez pas ! Vous avez plus à y perdre qu’à y gagner. Vous en doutez : faites un simple simulation express des gains et pertes éventuelles sur cette page.

Depuis quelques jours, la presse et les medias ne cessent de « marteler » (voire simplifier) 2 points :

Point 1 : « Vous avez intérêt à investir en loi Scellier avant fin 2010 car après la loi Scellier 2011 perdra tout son avantage en passant de 25% à 13% de réduction d’impôt en 2011»

Point 2 : « Vous avez encore jusqu’au 31 mars 2011 pour bénéficier des conditions de 25% de réduction»

Clarifions ou corrigeons !

Point 1 :

FAUX (en tout cas – partiellement). Cette affirmation n’est vrai que si vous souhaitez investir dans un bien aux normes RT2005 – c'est-à-dire aux vieilles normes énergétiques. Mais si vous souhaitez investir dans un logement aux dernières normes BBC (Bâtiments Basse Consommation) alors vous bénéficierez encore de 22% de réduction d’impôt en 2011 et 2012.

Point 2 :

FAUX. Cette dérogation jusqu’au 31 mars 2011 ne concerne que le passage chez le notaire pour l’établissement de l’acte notarié et, en corolaire, la mise en place du financement. Mais cela ne concerne absolument pas la signature de la promesse de vente ou VEFA (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement) qui doit impérativement être signée avant le 31 décembre 2010 pour bénéficier de 25% du montant du bien acheté au titre de la réduction d’impôt.

Conclusion :

Vous n’avez intérêt à vous presser que si vous souhaitez impérativement investir dans un logement aux normes RT-2005. Si ce n’est pas le cas, prenez le temps de choisir votre bien immobilier. Vous n’en êtes pas convaincu, faites une simulation Scellier express des avantages et inconvénients à investir ou non avant fin 2010 en suivant ce lien. C'est gratuit, immédiat et illimité.