Depuis le 1^er septembre 2009, la loi Scellier 2010 connait un débat autour du passage ou non du taux de 25% à 20% de réduction d’impôt dès la loi Scellier 2010 pour tout investissement non BBC.

Pour 2010, la question est donc de savoir si il est plus rentable d’investir en BBC ou non BBC ?

En investissant en BBC en 2010, vous conservez la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est possible que vous sur-payez votre bien de 10% à 20% compte tenu du savoir-faire des promoteurs français et du faible effet masse du micro-marché BBC en 2010. Sur-payer un investissement locatif 10% à 20% plus cher si on peut le répercuter sur le loyer n’est pas un problème car on maintient le rendement locatif de l’opération. Mais cela ne sera vraisemblablement pas le cas dans le cadre de la loi Scellier qui a pour but de limiter les loyers à la hausse en instaurant des plafonds. Il est donc probable qu’un investissement BBC génère une perte de rentabilité d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2010, vous ne bénéficierez que de la réduction de 20% au lieu de 25% en norme BBC. En revanche, il est fort probable que vous mainteniez votre rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt revient aujourd’hui au même.

Certes concernés mais désormais acculés depuis le débat parlementaire sur la Loi de Finances 2010 prévoyant une baisse de 25% à 20% de la réduction d’impôts pour les investissements non BBC en loi Scellier 2010, les promoteurs mettent les bouchées doubles pour proposer des projets aux normes BBC.

Au 1^er novembre 2009, plus de 20 000 logements en projet de construction ont déjà fait l'objet d'une demande de certification BBC Effinergie. Initialement, le gouvernement tablait sur 2 000 logements BBC en 2009. Les opérations en cours de labellisation concernent des logements collectifs privés et sociaux, et pas seulement des maisons où il est plus simple de le mettre en oeuvre.

Ceci s'explique notamment par le fait que cette norme BBC deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2013 pour tous les logements neufs, et dès 2010 pour les bâtiments publics et tertiaires, en vertu des objectifs fixés dans la loi Grenelle 2, en cours d'adoption.

Le ministère évalue à 15 % le surcoût de construction lié à la mise en oeuvre du label "BBC", pour un coût moyen de 1 450 euros hors taxes par mètre carré, hors foncier. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), ce surcoût pourra être ramené entre 5 % et 10 % d'ici à 2012, avec la mise en oeuvre sur grande échelle des processus, et il sera amorti en 10 ou 15 ans, grâce aux économies d'énergie réalisées.

Les investisseurs vont-ils accepter de payer un bien plus cher en investissant en immobilier Scellier BBC ? Auront-ils la possibilité de s’y retrouver en termes de rendement locatif ? Avec ou sans avantage fiscal ?

Telles sont les questions qui se posent désormais aux futurs investisseurs en loi Scellier 2010.

Le débat entre le gouvernement et le parlement sur l’application anticipée de la norme BBC dans le cadre de la loi Scellier 2010 semble aller vers un maintien de la réduction de 25% pour tous les bâtiments (BBC ou non).

 

En effet, le vendredi 6 novembre 2009, la commission des Finances a voté un amendement à l’unanimité pour annuler la disposition souhaitée par le gouvernement, qui visait à faire passer de 25 à 20% la réduction d’impôts dans la cadre de la loi Scellier 2010 pour tout investissement non BBC.

 

Selon François Scellier et Gilles Carrez, à l’origine de la création de cette loi, et auteurs également de cet amendement : « Il est primordial de maintenir la confiance des investisseurs » et soutenir ainsi la relance de marché de l’immobilier neuf, amorcée en 2009.

 

Le gouvernement se dit en conséquence prêt à en discuter dans le cadre définitif du vote de la Loi de Finance 2010.

 

Notons que François Scellier souhaite également prolonger jusqu’à la fin de son dispositif c’est à dire 2012 le niveau de 25% de réduction d’impôts pour les logements neufs répondant à la norme BBC et éligibles Scellier et supprimer toute baisse possible à 20% de la réduction d’impôt initialement prévu en 2011.

Face à la menace brandie parle gouvernement dans le projet de Loi de Finances 2010 de baisser de 25% à 20% le taux de réduction d’impôt de la loi Scellier 2010, quels sont choix offerts aux investisseurs avant le 1^er janvier 2010.

 

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement BBC (Bâtiment Basse Consommation), l’investisseur doit signer l’acte de vente avant le 31 décembre 2010. Dans ce cas, il disposera de 25% de réduction d’impôt sur 9 ans. Au-delà – et en application de la loi Scellier 2009 – le taux passera BBC ou non à 20%.

 

Dans le cadre d’un logement non BBC, l’investisseur doit signer l’acte de vente avant le 1er janvier 2010 afin de bénéficier de l’avantage fiscal de 25% de réduction d’impôt.

Attention : une réservation en VEFA n’est pas suffisante avant le 1^er janvier 2010 car c’est l’acte de vente qui fera foi.

 

Conclusion :

Dans l’état actuel du projet de Loi de Finances 2010, il convient de signer un acte de vente avant le 1^er janvier 2010 pour un logement non BBC et avant le 31 décembre 2010 pour un logement BBC…sinon le taux passera à 20%.

Le 1^er septembre 2009, François Scellier laissait penser aux internautes de la Tribune qu’un renforcement des normes environnementales de construction sur la loi Scellier était inévitable avant la fin du dispositif fin 2012. En l’état actuel des choses, la loi Scellier 2010 ne semblait pas modifiée.

 

La position du gouvernement n’a pas tardé à venir avec le projet de Loi de Finance 2010 qui prévoit de réserver l’avantage initial de 25% de réduction d’impôt aux seuls investissements BBC (Bâtiment Basse Consommation) dès la loi Scellier 2010. Ainsi tout investissement non BBC verrait la réduction d’impôt passer de 25% à 20% sur 9 ans. Cette baisse était déjà prévue dans la loi Scellier pour 2011 mais aucunement dans la loi Scellier 2010.

 

Parlement et gouvernement devront donc se mettre d’accord très rapidement afin de donner de la visibilité aux promoteurs et aux investisseurs pour la loi Scellier 2010. A suivre !