Scellier Social et Loyers

Le principal piège dans lequel tombe les investisseurs lorsqu’ils valident des simulations loi Scellier 2009 de la part de conseillers patrimoniaux : accepter des simulations financières avec des loyers au maximum des plafonds afin de minimiser l’effort d’épargne…et donc embellir les chiffres !

 

Rappelons qu’un investissement en loi Scellier 2009 s’équilibre de la façon suivante :

Loyers

+ Réduction d’impôt réinvestie

+ Effort d’épargne à consentir

=

Mensualité du crédit

+ Charges de gestion locative

 

En conséquence, plus je simule avec un loyer élevé, moins je dois fournir d’effort d’épargne tout au long de mon investissement loi Scellier 2009.

On peut même parfois se débrouiller pour ne pas avoir d’effort d’épargne du tout en faisant reposer l’équilibre sur le loyer et la réduction d’impôt.

 

Hors l’ensemble des biens mis sur le marché finissent par se retrouver en concurrence au moment de la mise en location. Même si le législateur de la loi Scellier 2009 a fait en sorte de retirer du dispositif Scellier 2009 les zones où la demande locative n’étaient pas suffisantes (désormais zone C soumise à accord préfectoral), il n’empêche que, à prestation égale, un locataire choisira le bien ayant le loyer le moins cher.

 

Il est donc recommandé dans la majorité des cas, dès lors que c’est possible, d’opter pour le régime Scellier Intermédiaire (ou régime Scellier Social) qui oblige à louer 20% en dessous du régime Scellier Classique mais avec l’immense avantage de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2% du montant investi sur les années 10 à 15 au-delà des 25% initiaux et d’une déduction de 30% du loyer des revenus fonciers pendant 15 ans.

 

Sur le plan financier, ce qui pourrait s’avérer être un inconvénient de baisser de 20% son loyer se révèle être un avantage et permet surtout de rendre son investissement bien plus compétitif lorsqu’il s’agira de le louer.

 

Le choix du régime Scellier Intermédiaire permet de sécuriser son investissement…surtout face aux risques de non-location et donc de perte de l’avantage fiscal.

 

Le seul inconvénient dans le choix du régime Scellier Classique est la nécessité de respecter un plafond de ressources pour les locataires. Souvent difficile à faire soi-même, la mise sous mandat de son bien dans un agence de gestion locative en charge de respecter des contraintes d’assurance de loyers impayés permettra de facilement traiter cet inconvénient du régime Scellier Intermédiaire. Deplus, les charges de gestion locative et d’assurance sont elles aussi déductibles des revenus fonciers ! Ceci permettra très souvent d’éviter d’être assujetti à la CSG/CRDS de 12,1% sur les revenus fonciers.

 

Nous vous invitons à évaluer vous-même l’impact financier du choix du régime Scellier Classique ou Scellier Intermédiaire gratuitement et en ligne grâce à notre simulation loi Scellier 2009 express.