Economie impot Scellier

Vous le savez sûrement mais le principe de la loi Scellier est d’accorder une réduction d’impôt égale à 25% sur 9 ans (ou 37% sur 15 ans – 2% par an en plus sur 6 ans pour le régime Scellier social) de la valeur du bien acquis avant fin 2010.

Un investissement Scellier moyen de 150 000 € va donc générer une réduction d’impôt de 4 166 € par an sur les 9 premières années et de 3 000 € sur les 6 années suivantes si vous optez pour le régime Scellier social.

Précisons que l’excès de réduction d’impôt Scellier est reportable pendant 6 ans en glissement.

Si vous payez 3 000 € d’impôt par an – dans l’exemple ci-dessus – vous économiserez 3 000 € et perdrez donc le bénéfice des 1 166 € de réduction d’impôt supplémentaire qu’aurait permis la loi Scellier.

Mais est-ce que cette économie d’impôt Scellier est réelle ? S’agit vraiment d’un « défiscalisation » en termes de trésorerie personnelle ?

Continuons avec notre exemple pour mieux comprendre.

Un bien Scellier de 150 000 € va générer en moyenne 4% de revenus locatifs par an soit 500 € par mois. Prenons un financement de ce bien sur 25 ans à 4,5% (+assurance de 0,30€), cela donne une mensualité de remboursement de 890 € par mois. Si nous rajoutons 15% (grand maximum observé) de charges de gestion et d’assurance, cela donne un total de sorties de 965 € par mois pour 500 € d’entrées. Il faut donc fournir un effort d’épargne de 465 € par mois.

Si j’économise 4 166 € par an (347€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai alors cette « économie » non payée au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera donc de 118 € par mois.

Si j’économise 3 000 € par an (250€ par mois) grâce à la loi Scellier, j’utiliserai les 250€ économisées et non payés au fisc pour combler. Mon effort d’épargne réel sera alors de 215 € par mois.

Dans ce dernier cas, notons que cela veut la peine car si je revends mon bien au bout de 10 ans (valorisation de 1% par an) malgré le capital restant du encore sur 15 ans, je ferai un gain équivalent à un rendement de 9,9% par an des 215 € d’épargne par mois grâce à l’effet levier de la loi Scellier.

Si je ne fais un effort que de 118 € par mois, ce rendement passe à 16% par an !

Pour déterminer votre propre effort d’épargne et votre propre rendement, nous vous proposons 2 simulations loi Scellier gratuites en ligne.

C’est pour cette raison que nous parlons d’économie d’impôt réinjectée et non réalisé !