Le mois de février 2011 a été l’occasion pour les différents institutionnels de dresser un bilan sur les effets de la loi Scellier 2010 et d’envisager des perspectives pour la loi Scellier 2011.

Bilan sur les logements neufs en 2010

Les statistiques publiées le 22 février 2011 par le Commissariat Général au Développement Durable sur les logements neufs font apparaître les points suivants.

En termes de ventes :

115 000 logements neufs vendus en 2010 (+8,6% par rapport à 2009)

28 000 logements neufs vendus au quatrième trimestre 2010 (+6,0% par rapport à la même période en 2009)

Sur ce quatrième trimestre 2010, les ventes d’appartements neufs ont augmenté de 13,8% alors que les ventes de maisons neuves ont baissé de 13,8%.

Les ventes sont un bon indicateur pour l’effet de la loi Scellier 2010 mais ne suffisent pas pour avoir des perspectives pour la loi Scellier 2011. Il faut se tourner sur les mises en vente / commercialisation par les promoteurs pour avoir une idée des tendances.

En termes de mise en vente :

109 600 logements neufs ont été mis en commercialisation (+41,4% par rapport à 2009)

25 500 logements ont été commercialisés au quatrième trimestre 2010 (+15,5% par rapport à la même période en 2009)

Sur ce quatrième trimestre 2010, les mises en commercialisation d’appartements neufs ont augmenté de 19,8% et les mises en vente de maisons neuves ont baissé de 5,7%.

La tendance pour la loi Scellier 2011 semble très nettement orientée vers la mise sur le marché d’appartements.

Perspectives pour loi Scellier 2011 :

Plus de ventes que de mises en commercialisation fin 2010 ainsi qu’une augmentation de la mise en vente d’appartements se traduise donc par une baisse des stocks de produits à vendre et une forte augmentation de l’offre d’appartements.

Au 1er janvier 2011, le stock de logements neufs proposés à la vente représente 59 000 biens. Il s’agit du niveau le plus bas depuis le premier trimestre 2006 !!!

Si on incorpore les données de janvier 2011, voici ce qui ressort :

En termes de mise en chantier de logements neufs :

+27,3% sur novembre 2010 – janvier 2011 par rapport à la même période 2009-2010

En termes de dépôts de permis de construire de logements neufs :

+14,5% sur novembre 2010 – janvier 2011 par rapport à la même période 2009-2010

Les promoteurs sont donc plutôt optimistes pour 2011 et parient sur une reconstitution des stocks de biens à la vente pour 2011.

Quelles conséquences sur les prix en 2011 ?

Si on regarde la fin de l’année 2010 (4^ème trimestre) les prix des appartements neufs ont augmenté de 5% par rapport à la même période en 2009 et le prix des maisons neuves a baissé de 4,4%.

Les notaires de France on t profité de ce mois de février pour présenter leurs perspectives pour l'année 2011.

Les villes et les secteurs les plus demandés (IDF, Bordeaux, Rennes, Nantes, Lyon) pourraient augmenter de 10 %, tandis que les secteurs les moins recherchés se contenteraient d'une hausse de 3 à 5 %.

La hausse prévue des taux d’intérêt et la réforme de la fiscalité du patrimoine cet été 2011 pourrait augmenter la demande et donc soutenir la hausse des prix au premier semestre. La hausse alors être plus modérée au second semestre 2011.

Cette conjoncture immobilière associée au manque de biens neufs en ce début d’année 2011 devrait se traduire par une tension à la hausse sur le prix des biens en loi Scellier 2011. Ceci d’autant plus que le coût de construction aux normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) a tendance à augmenter.

Conclusion :

Bref dans le cadre d’un investissement en loi Scellier 2011, une chasse aux bonnes affaires avant l’été 2011 est la bienvenue afin de ne pas subir les tensions à la hausse des prix des logements neufs BBC sur 2011. N'hésitez pas à calibrer votre investissement idéal 2011 grâce à notre simulateur express gratuit…puis lancez vous dans une recherche de bien adaptée. 

La base de calcul des taux d’intérêt fixe pour les emprunts immobiliers est le taux des obligations d’État françaises (taux OAT TEC 10 ans).

Ce taux est historiquement bas. Voir graphique ci-dessous montrant son évolution depuis 1980.

Mais depuis octobre 2010, ce taux repart à la hausse. Voir graphique ci-dessous montrant son évolution depuis 1 an.

Fin 2010, les taux fixes des banques n’ont pas évolué car les banques n’ont pas répercutés cette hausse afin de maintenir des taux attractifs pour atteindre leurs objectifs commerciaux au 31 décembre 2010.

Mais depuis le début de l’année 2011, les banques rattrapent leur retard et réajustent. En conséquence, les taux fixes pour les crédits immobiliers remontent depuis le début de l’année.

Pourquoi voir inutilement votre gain d’impôt grignoté progressivement par l’augmentation des taux.

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Nous disposons désormais de tous les éléments pour fixer les loyers maximum d’un investissement Scellier.

Nous insistons bien sur la notion de maximum car il s’agit avant tout de fixer le loyer en fonction des loyers pratiqués dans le quartier / ville où vous investissez. Vouloir voir trop grand en terme de loyer peut rapidement aboutir à de la non-location !

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Si vous investissez en 2011 (acte authentique ou dépôt de permis de construire), voici les plafonds de loyers à respecter.

Dans le cadre du dispositif normal permettant de bénéficier de 22% du montant du bien en réduction d’impôt sur 9 ans :

Zone A bis : 21,70 € / m2

Zone A : 16,10 € / m2

Zone B1 : 13 € / m2

Zone B2 : 10,60 € / m2

Zone C : 6,10 € / m2

Dans le cadre du dispositif intermédiaire permettant de bénéficier de 22% du montant du bien en réduction d’impôt sur 9 ans + 10% sur les 6 ans suivants :

Zone A bis : 17,36 € / m2

Zone A : 12,88 € / m2

Zone B1 : 10,40 € / m2

Zone B2 : 8,48 € / m2

Zone C : 4,88 € / m2

Si vous avez investi en 2009 ou 2010, voici les plafonds qui s’appliquent :

Dans le cadre du dispositif normal permettant de bénéficier de 25% du montant du bien en réduction d’impôt sur 9 ans :

Zone A : 21,72 € / m2

Zone B1 : 15,10 € / m2

Zone B2 : 12,35 € / m2

Dans le cadre du dispositif intermédiaire permettant de bénéficier de 25% du montant du bien en réduction d’impôt sur 9 ans + 12% sur les 6 ans suivants :

Zone A : 16,82 € / m2

Zone B1 : 11,69 € / m2

Zone B2 : 9,56 € / m2

D’autre part, si vous avez déjà loué un bien Scellier en 2010, sachez que vous pouvez augmenter les loyers de 1,45% en 2011 par rapport à 2010 car l’Insee vient de publier l'Indice de Référence des Loyers (IRL) du 4ème trimestre 2010, qui sert à la revalorisation des loyers d'habitation. Celui était de 117,47 au T4 2009 pour 119,17 pour T4 2010.