Defiscalisation Scellier

 

 

 

  

Le principe de l’investissement locatif défiscalisant mis en place pour le législateur dans le cadre de la loi Scellier 2010 permet de se poser la question suivante :

 

-         Je continue à payer mon impôt tous les ans sans rien faire

OU

-         Je décide d’investir en immobilier locatif défiscalisant et je bénéficie d’une réduction d’impôt allant de 200€ à 700€ par mois (voir détail dans la rubrique Synthèse)

 

Très important !

 

Il est de nos jours quasiment impossible de réaliser un investissement locatif dans le neuf qui soit financièrement équilibré de façon à ce que :

 

Loyer Mensuel = Mensualité du Crédit

 

Illustration :

 

Pour équilibrer un bien de 150 000 € financé sur 20 ans à un taux de 5%, je devrais louer le bien 989€/mois soit un rendement locatif de 7,92% quasiment impossible à trouver de nos jours dans le neuf et dans l’ancien.

 

Même si cela était faisable, la prise en compte de la fiscalité (impôt sur le revenu, csg/crds/rsa,…) peut vite déséquilibrer de 20% à 40% le budget mensuel nécessitant une sortie d’argent annuelle souvent non anticipée.

 

Un investissement locatif bien préparé nécessitera donc souvent un effort d’épargne mensuel de telle façon que :

 

Loyer Mensuel + Effort D’Epargne= Mensualité du Crédit + Autres Charges

 

 

En pratique !

 

Dans la pratique, l’économie d’impôt réalisée en loi Scellier est utilisé pour neutraliser l’effort d’épargne de façon à ce que :

 

Loyer Mensuel + Economie d’Impôt Réinvestie (+Effort D’Epargne Résiduel)
= Mensualité du Crédit + Autres Charges

 

C’est ce que l’on appelle l’effet levier fiscal : plus j’économise d’impôt que je réinvesti, moins j’ai d’effort d’épargne je dois faire.

 

L’objectif est donc de calibrer son investissement locatif de façon à obtenir le maximum d’effet levier fiscal et à avoir à faire un effort d’épargne minimum.

 

Note :

 

Les simulations faîtes ci-dessous sont non contractuelles.

Elles ont été réalisés grâce à nos solutions sur-mesure.

 

 

Comparaison de l’effet levier fiscal suivant le montant investi : 100/150/200/300 000€

 

Prenons 2 exemples.

 

Exemple 1 :

Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) ayant 3 possibilités d’investissement financées sur 25 ans à 5% sous le régime Scellier Social.

 

 

 

On constate une faible augmentation sur les 9 premières années mais par contre une augmentation d’en moyenne 100€ d’économie d’impôt réinvestie mensuellement entre un bien de 100 000 € et un bien de 150 000 €.

 

Exemple 2 :

Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) ayant 3 possibilités d’investissement financées sur 25 ans à 5% sous le régime Scellier Social.

 

 

 

On constate une augmentation d’en moyenne 200€ d’économie d’impôt réinvestie mensuellement entre un bien de 100 000 € et un bien de 200 000 €.

 

La loi Scellier permet en effet de démultiplier son gain fiscal en proportion du montant de son investissement.

 

 

 

Quelle perte de levier fiscal à partir de 2011 ?

 

A partir de 2011, la réduction d’impôt équivalente à 25% du montant du bien immobilier pour les investissements sur 9 ans passe à 20%.

 

Reprenons nos 2 exemples ci-dessus.

 

Exemple 1 :

Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) investissant dans un bien d’un montant de 120 000 € financé sur 25 ans à 5% sous le régime Scellier Social.

 

 

 

Cet exemple montre une perte de presque 40 € de perte d’économie d’impôt mensuel sur les 9 premières années pour un investissement repoussé à 2011.

 

Exemple 2 :

Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) investissant dans un bien d’un montant de 150 000 € financé sur 25 ans à 5%.

 

 

 

Cet exemple montre une perte de presque 130 € de perte d’économie d’impôt mensuel sur les 9 premières années pour un investissement repoussé à 2011.

 

 

Le principe de loi Scellier, votée dans le cadre du plan de relance, est bien évidemment d’encourager les investissements sur 2009 et 2010. Lorsque l’on sait qu’un dossier d’investissement locatif défiscalisant peut mettre parfois 12 mois à se monter…l’anticipation est donc de mise si l’on veut tirer profit au maximum de l’effet levier fiscal avant 2011.

 

 

 

 

Quelle différence d’effet levier fiscal entre Scellier Classique et Scellier Social ?

 

Rappelons que l’option Scellier Social consiste à louer environ 20% moins cher que dans le régime Scellier Classique. En contrepartie, l’option Scellier Social permet de :

-         proroger de 6 ans (3+3) avec 2%/an de réduction supplémentaire

-         de déduire l’abattement de 30% des loyers des revenus fonciers dès la première année

 

Nous avons pris l’hypothèse de loyers supérieurs de 20% en Scellier Classique par rapport au Scellier Social.

 

Voyons ce que cela donne sur la base de nos 2 exemples ci-dessus.

 

Exemple 1 :

Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) investissant dans un bien d’un montant de 120 000 € financé sur 25 ans à 5%.

 

 

 

Contrairement aux idées reçues, l’économie d’impôt ré-investie est la même dans les 2 régimes sur les 9 premières années. L’effet levier perdure 6 ans de plus en régime Scellier Social et au contraire se dégrade (augmentation de la fiscalité) en Scellier Classique.

 

Exemple 2 :

Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) investissant dans un bien d’un montant de 150 000 € financé sur 25 ans à 5%.

 

 

 

Contrairement aux idées reçues, le régime Scellier Social permet un effet levier fiscal plus important de plus de 40 € par mois pendant 9 ans. L’effet levier se poursuit pendant 6 ans pour en moyenne 300 € par mois.

 

 Le choix du régime Scellier Social ou Classique est déterminant dans ce type d’investissement locatif. C’est souvent grâce à une analyse des conditions d’assurance, des revenus moyens de la zone d’implantation et de la qualité du gestionnaire de bien que pourra se faire le choix pour une option ou l’autre.

 

 

 

Renouvellement de l’effet levier fiscal d’une année sur l’autre.

 

La defiscalisation en loi Scellier n’est valable qu’à raison d’une seule acquisition de logement par an, par année d’imposition. Le dispositif étant valable jusqu’en 2012, un particulier pourra donc réaliser au total 4 investissements locatifs défiscalisant.

 

La seule limite à la défiscalisation va donc être la capacité d’endettement du foyer.

 

Nos études montrent que l’endettement supplémentaire que génère un investissement locatif en loi Scellier est entre 175€ (financement sur 20 ans) et 250€ (financement sur 30 ans) par mois par tranche de 50 000 € investi sur la base d’un financement amortissable.

 

Un montage en financement in-fine pourra non seulement augmenter l’économie d’impôt et donc l’effet levier fiscal mais aussi réduire l’endettement à la marge…rendant ainsi possible la planification de plusieurs investissements locatifs en loi Scellier sur 2 ; 3 ou 4 ans afin d’immédiatement rechercher l’optimum fiscal et patrimonial.

 

 

 

Conclusion

 

Nettement plus avantageux en terme de levier fiscal que les lois antérieures Borloo et Robien, la loi Scellier repose sur différents facteurs (option social ou non, renouvellement annuel sur 4 ans, passage à 20% à 2011) qui permettent de démultiplier (ou au contraire de détériorer) l’effet levier fiscal de l’opération.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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