Investissement locatif Scellier

Les préoccupations des français sont essentiellement de :

-         Préparer sa retraite afin de maintenir son niveau de vie futur

-         Protéger sa famille (conjoint et enfants) en cas de décès ou d’invalidité

-         Maintenir ou accroître son pouvoir d’achat d’aujourd’hui (parfois par la réduction de l’endettement)

-         Réduire sa pression fiscale dans son budget mensuel

Très souvent l’atteinte de ses objectifs passe par la constitution d’un capital retraite et/ou décès-invalidité grâce à une épargne versée tous les mois.

Pour atteindre tous ces objectifs, le but est d’essayer d’obtenir le maximum de capital à horizon de 10/20/30 ans (suivant son âge et celui de ses enfants) en limitant au maximum l’épargne mensuelle dédié à cet effet. Bref, l’objectif est d’obtenir le meilleur taux de rendement de son investissement.

La rubrique « Le Levier Fiscal » nous a permis de comprendre comment la loi Scellier 2010 permet d’utiliser son impôt afin de limiter son effort d’épargne et donc d’augmenter son taux de rendement.

Qu’est-ce que l’effet levier financier ?

Cela consiste à utiliser sa capacité d’endettement (l’argent des banques) pour se constituer du capital retraite et/ou décès-invalidité que l’on n’aurai pas pu constituer autrement ou que l’on aurai mis beaucoup plus de temps à accumuler.

Pour placer son épargne, nous avons 2 types de supports :

-         Supports mobiliers : livret A, livrets, assurances-vie, sicav, plans retraites,…

-         Supports fonciers : ce que certains « conseillers » appellent la « pierre » et que nous appellerons plus précisément « l’investissement locatif »

Lorsque l’on place 50€ par mois sur un support mobilier, on n’a aucun effet levier financier. C’est notre argent qui travaille à un taux de 3,5% à 4,5% par an (parfois 6%/7% selon niveau de risque ou de promotion du moment). Dans ce cas, je réalise un capital par « accumulation ». Le facteur le plus important dans le cadre de ce type de support est sa rentabilité. Mais il est impossible de trouver de la rentabilité supérieure à 6/7% sans sacrifier la sécurité.

En revanche, lorsque l’on met en place un investissement locatif nécessitant 50€ d’effort d’épargne par mois…c’est différent ! On va pour cela emprunter un capital souvent à 100% (tout frais inclus : notaire, hypothèque,…) avec 0 € d’apport qui permet d’acquérir le bien. Ce bien est alors loué à un locataire qui contribue grâce à son loyer au remboursement de la mensualité, à l’amortissement du capital restant-du et donc à la re-constitution de son capital. Dans ce cas, je réalise un capital par « reconstitution ».

Dans le cas d’un support mobilier (par « accumulation »), je suis le seul à faire l’effort alors que dans le cas d’un support investissement locatif (par « reconstitution ») nous sommes 2 voire 3 à faire l’effort : moi, le locataire et le fisc (grâce à l’économie d’impôt dans le cas d’un investissement en loi Scellier). C’est ce que l’on appelle l’effet levier financier.

Un investissement locatif loi Scellier permet de mieux protéger sa famille en termes de capital décès-invalidité. Comment ?

Un investissement locatif défiscalisant en loi Scellier se fait généralement grâce à un financement bancaire.

Il existe plusieurs formes d’emprunt : amortissable ou in-fine, combinés amortissable/in-fine, taux fixe ou taux révisable, mensualité fixe ou variable, capé ou non capé, durée courte ou longue,…etc…

Notre expérience nous a montré que le choix du mode de financement affecte autant (sinon plus) le rendement d’une opération de défiscalisation que le rendement du bien immobilier en tant que tel. D’autre part, le choix d’un mode de financement doit se faire en connaissance de cause avec un expert en investissement locatif…et pas seulement avec un expert financier (ou conseiller bancaire).

Quelque soit le financement bancaire, il sera couvert par une assurance décès-invalidité sur « la tête » de l’investisseur permettant de :

-         Faire rembourser le crédit par l’assurance en cas de décès-invalidité de l’investisseur

-         Conserver le bien qui sera alors transmis aux héritiers hors charge du crédit

-         Donner la possibilité aux héritiers de vendre le bien sans emprunt à rembourser ou de continuer à percevoir les loyers sans mensualité à rembourser

Par exemple, si l’accident survient au bout de 6 ans sur la base d’un bien de 150 000 €, les héritiers disposeront du bien de 150 000 € et d’un emprunt ramené à 0€ par l’assurance. Ils disposeront alors d’un capital (dit décès-invalidité) d’environ 150 000 €.

Notons que pour disposer d’un capital de 150 000 € à 6 ans sur une assurance-vie à 4,5% par an, il convient de placer environ 1 823€/mois sur 6 ans !!!

C’est la raison pour laquelle, il est recommandé d’avoir recours au maximum au financement bancaire afin d’utiliser ce principe d’assurance emprunteur à l’avantage de ses héritiers.

Rajoutons que ces montages sont vivement recommandés avant que ne survienne un « pépin » de santé rendant plus difficile (voir impossible) le recours au financement.

Un investissement locatif loi Scellier permet de mieux constituer un capital-retraite. Pourquoi ?

Nous attirons votre vigilance sur ce point.

De nombreux « conseillers » mettent en avant que les loyers que vous percevrez à terme constitueront une « rente retraite». Ce terme sera souvent le terme du crédit. Pas avant ! Hors nous avons vu que si nous voulons faire le maximum d’effet levier, nous devons aller sur des durées de crédit longues (25 ans en moyenne) afin de minimiser la mensualité de remboursement et donc l’effort d’épargne.

Utilisons nos 2 exemples…qui investissent tous les 2 dans un bien sous le régime loi Scellier Classique financé sur 25 ans à 5%.

Exemple 1 :

Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) investissent dans un bien de 120 000 €.

Exemple 2 :

Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) investit dans un bien de 150 000 €.

Ces 2 exemples nous montrent qu’effectivement, il y a bien création d’une rente d’environ 450€/mois à partir de la 25^ème année. Mais ces 2 exemples nous montrent aussi que entre la 10^ème et la 25^ème année mon effort d’épargne devient BEAUCOUP plus important…surtout dans le cadre d’un investissement en Scellier Classique.

AVERTISSEMENT !

Nous attirons donc votre attention sur le piège des simulations financières faites sur 10 ans qui cachent la réalité du fonctionnement de ce type d’opération.

Recommandation :

A moins de calibrer un investissement locatif en vue de pouvoir faire un financement sur 15 ans, il sera dans la majorité des cas préférables de vendre son bien à partir de 10 ans afin de réaliser son capital.

Nous recommandons donc d’analyser la performance d’un investissement Scellier en fonction du rendement de l’épargne et non de l’économie d’impôt réalisée.

En effet le capital réalisé (gain) en cas de vente à partir de 10 ans sera égale à :

Gain = Montant de la vente du bien – Capital restant du à la banque

En partant du principe que le bien s’apprécie et que le capital se rembourse tous les ans un peu plus (faîtes votre propre simulation pret immobilier) alors le capital réalisé (gain) grandit tous les ans un peu plus.

D’un autre côté, l’opération nous coûte tous les mois un effort d’épargne mensuel.

Le rendement de l’opération sera donc égal au rapport entre le montant investi en épargne mensuelle pendant 10 ans et le gain réalisé à partir de 10 ans.

Revenons à nos 2 exemples ci-dessus.

Ils investissent tous les 2 dans un bien sous le régime loi Scellier Classique financé sur 25 ans à 5%.

Exemple 1 :

Couple de 48 000 € de revenu net/an avec 1 enfant (TMI=14%) investissent dans un bien de 120 000 €.

Exemple 2 :

Célibataire à 36 000 € de revenu net/an sans enfant (TMI=30%) investit dans un bien de 150 000 €.

Regardons quel serait le rendement annuel de l’épargne sur 10 ans dans l’hypothèse où le bien se valorise de 2% par an, 1% par an voire 0% par an sur 10 ans.

Quel que soit l’exemple, nous pouvons nous rendre compte que le rendement d’un tel investissement locatif est très important oscillant entre 15% et 30% par an sur 10 ans selon les hypothèses retenues de valorisation du bien tous les ans.

Si l’on compare ces rendements aux 3,5% à 4,5% de rendement des supports mobiliers, nous comprenons mieux l’intérêt d’avoir recours à l’investissement locatif défiscalisant en loi Scellier afin d’avoir le maximum d’effet levier (financier et fiscal) pour la constitution de son capital retraite.

Grâce à une analyse précise sur plus de 10 ans intégrant vos données et les différents scenarios d’évolution du marché (à la hausse ou à la baisse), vous pourrez ainsi prendre les meilleures décisions concernant votre investissement.

L'investissement loi Scellier est donc l'un des meilleurs dispositifs pour préparer votre retraite, il est plus intéressant que le Plan Epargne Retraite.

Le financement longue durée d'un investissement locatif loi Scellier

Il existe schématiquement 2 types de financement bancaire :

-         Amortissable : la mensualité comprend alors des intérêts et une partie du capital amorti

-         In-Fine : la mensualité est moins importante car elle ne comprend que des intérêts, par contre la capital est à rembourser intégralement à l’issue du prêt (souvent 1à à 15 ans)

Afin de rechercher le meilleur effet levier, il est recommandé d’avoir la mensualité de remboursement la plus faible possible. Sachant que tout le monde ne peut pas avoir recours à la formule in-fine, il sera souvent recommandé de réaliser un financement le plus long possible afin d’avoir la mensualité la plus faible.

Nos analyses montrent qu’un passage de 25 ans à 30 ans du financement d’un même bien en amortissable permet d’augmenter de 2% le rendement de l’opération.

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