Apport et Loi Scellier

« Constituez votre patrimoine sans apport avec la loi Scellier! ».

C’est souvent l’argument utilisé par les conseillers en gestion de patrimoine pour interpeller le plus grand nombre de contribuables et futurs investisseurs en loi Scellier.

Est-il pertinent ou non de faire un apport pour un investissement en loi Scellier ?

En dehors de l’argument commercial, voici les raisons patrimoniales de cette recommandation.

Il existe schématiquement 2 types d’investissements. L’investissement mobilier et l’investissement locatif.

L’investissement mobilier consiste à placer son argent sur des supports financiers (livrets, assurance-vie, bourse,…).

L’investissement locatif consiste à acheter un bien (meublé, non-meublé, Scellier ou non, historiques…peu importe !) pour le louer et en tirer un revenu mensuel ou annuel.

Seul l’investissement locatif (Scellier ou autre) permet d’utiliser l’emprunt bancaire pour placer l’argent ainsi emprunté sur un support immobilier générateur de revenus. Il est difficile de pouvoir (massivement sur des montants supérieurs à 100 000 €) emprunter de l’argent pour le placer sur des supports financiers. Cette approche existe mais c’est souvent réservé aux institutions ou à des spécialistes.

En d’autres termes, l’apport que vous envisagiez de mettre dans un investissement locatif (notamment Scellier) serait autant d’argent que vous pourriez éviter de mettre (en empruntant plus sur plus longtemps – 25 ans souvent recommandé en loi Scellier) et que vous ne pourriez plus placer sur un support mobilier (ou financier).

Schématiquement, l’idéal patrimonial (en termes de diversification et de capitalisation) est de placer tout son argent sur des supports financiers et d’utiliser au maximum l’endettement pour investir dans des supports immobiliers locatifs (Scellier ou autre).
De cette façon vous êtes quasiment certain de faire le maximum d’effet levier sur votre création de patrimoine.

En utilisant la loi Scellier, vous faites en plus un effet levier fiscal non négligeable.

Aujourd’hui, un investissement Scellier permet de retirer des rendements sur épargne très souvent supérieurs à 10% par an (grâce à l’apport de l’économie d’impôt).

Quand vous savez que vous pouvez emprunter à 4,5% de nos jours, il est tout à fait judicieux d’emprunter à 4,5% pour placer à 10% ! Nos simulations Scellier vous permettrons de calculer précisément le rendement de votre épargne.

Pour aller plus loin, l’investissement Scellier est très rarement un investissement « affectif ». Ce bien Scellier n’est ni votre résidence principale, ni votre résidence secondaire et très rarement un bien dans lequel vous vivrez personnellement un jour. Raison de plus pour ne pas faire d’apport et réserver un éventuel apport pour des biens plus affectifs plutôt qu’au bien Scellier.

En conclusion :

Malgré la pression des banques ou autres conseils, il est très peu pertinent de faire un apport sur un investissement Scellier. Il vaut mieux rechercher un bien Scellier moins important et adapter son financement que de faire un apport.