Le 1^er septembre dernier François Scellier, parlementaire et initiateur de la loi Scellier sur l’investissement locatif en 2009, a répondu aux questions des internautes dans un chat proposé par La Tribune concernant les possibles évolutions de la loi Scellier 2010.

Les internautes ont principalement posé des questions sur l’éligibilité de la zone C et le renforcement des normes environnementales de construction dans la loi Scellier 2010.

Concernant la zone C, François Scellier a clairement précisé qu’il n’est pas question d’un rétablissement de la zone C dans le dispositif de la loi Scellier 2010 car précise-t-il : « Je rappelle que les investissements en zone C ne sont pas éligibles pour les raisons que vous évoquez …(à savoir un marché locatif local saturé)…Rappelons que la création de la zone C est faite pour éviter la multiplication des programmes dans des endroits où il n’y a pas de marché. Il ne faut pas oublier que l’achat locatif est avant tout un acte patrimonial, et qu’il faut regarder l’intérêt de l’investissement sans se focaliser sur l’avantage fiscal. Ce n’est que la cerise sur le gâteau.»

Face aux évolutions possibles de la loi Scellier 2010 en termes de contraintes énergétiques, François Scellier précise : « Quelle que soit la nature de la construction (immeubles, maisons individuelles…), les promoteurs sont tenus de respecter des normes. Il n’y a pour l’instant, pas de norme supplémentaire à appliquer pour bénéficier du Scellier.»

En d’autres termes, la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) ne serait pas d’actualité pour la loi Scellier 2010, même si selon lui : « Il est envisageable de renforcer les contraintes environnementales. Il est même probable que le décret qui se substituera au RT2005 aille dans ce sens, avant la fin du dispositif actuel. Il faudrait un agrément non seulement sur les critères de localisation, mais aussi de construction, de normes environnementales. »

En attendant la norme RT2005 reste applicable pour la loi Scellier 2010 et à ce titre François Scellier recommande le point suivant aux investisseurs : « En l’absence de nouveaux décret c’est la réglementation en vigueur lors de l’octroi du permis de construire qui s’applique. Pour l’avenir, il est probable que dans le cadre du Grenelle de l’environnement, les contraintes thermiques soient renforcées. Il est conseillé aux investisseurs – même si cela peut paraître superfétatoire – d’exiger un document précisant bien que l’immeuble a été construit en réalité dans le respect de la norme inscrite dans le permis de construire car la DGI est susceptible de réclamer un justificatif à l’investisseur et non au constructeur.»

La loi Scellier 2010 semble donc maintenir le cap de 2009 avec un infléchissement des normes environnementales qui devraient resurgir dès fin de l’année 2010 pour le compte de la loi Scellier 2011.

Loi Scellier – Piège 8

Voici le 8^eme et dernier piège financier, fiscal ou patrimonial que nous souhaitions partager avec vous sur la loi Scellier.

Un investissement locatif loi Scellier est un placement au même titre qu’un placement traditionnel en assurance-vie. A la différence que celui-ci repose sur 2 paramètres : un paramètre immobilier, le rendement locatif du bien et un paramètre financier, la mensualité de votre crédit. Pour simplifier, c’est le différentiel entre ses 2 paramètres qui rendra le placement investissement locatif rentable ou non. En conséquence, avoir un bon bien n’est pas la garantie de faire un bon placement. En effet, un mauvais financement (et nous ne parlons pas uniquement du taux) peut mettre en péril le rendement du placement « pierre ». Tous les éléments du financement doivent être étudiés : différé d’amortissement, modalités de taux révisables, conditions des taux fixes, modularités des mensualités, garantie du financement, pénalités de remboursement, affectation du crédit, assurance décès-invalidité,…etc…Bref, un financement spécifique investissement locatif défiscalisant est aussi important qu’un bon bien. Notez que les crédits réservés au financement d’une résidence principale ne sont pas du tout adaptés au financement d’un investissement locatif. Votre interlocuteur financier doit en avoir l’expérience au risque de vous « plomber » votre rendement.

Conclusion :

Investir dans un bon bien en termes d’emplacement, de finition et de demande locative n’est pas suffisant pour sécuriser et rentabiliser son placement en loi Scellier. Des critères financiers et patrimoniaux doivent venir compléter la démarche afin de minimiser vraiment tous les risques…et pas uniquement les risques locatifs !

Loi Scellier – Piège 7

Voici le 7^eme et avant-dernier piège financier, fiscal ou patrimonial que nous souhaitions partager avec vous sur la loi Scellier.

En effet, la majorité des « conseillers » proposent des simulations sur 9 ans voire 15 ans selon le régime choisi (classique ou intermédiaire). Si votre objectif est de garder ce bien au-delà pour disposer de loyers comme complément retraite, alors il est impératif que vous disposiez d’une projection financière au-delà de 15 ans. En effet, il est vraisemblable que votre effort d’épargne augmentera très significativement à la fin de l’avantage fiscal de 9 ans ou 15 ans de la loi Scellier 2010.

Si votre objectif est de re-vendre ce bien au bout de 10 ans ou 16 ans, il se peut que cela ne soit pas le meilleur moment pour vendre et que vous soyez obligé d’attendre un rebond immobilier de 2 à 3 ans…et donc de garder votre bien un peu plus. Bref quelque soit votre objectif, il est préférable d’avoir une projection au-delà de 15 ans afin d’être en mesure de prendre la meilleure décision au meilleur moment et de ne pas se retrouver avec un doublement ou triplement de son effort d’épargne qui s’avérerait catastrophique pour ses finances personnelles.

Loi Scellier – Piège 6

Voici le 6^eme piège financier, fiscal ou patrimonial que nous souhaitions partager avec vous sur la loi Scellier.

Dans le cadre d’un investissement locatif traditionnel (non-défiscalisant), il est tout à fait normal de rechercher à équilibrer le loyer perçu avec la mensualité du crédit. Pour cette raison, on va rechercher le rendement locatif (loyer sur investissement) le plus élevé possible (plus de 5% si possible). Pour un investissement locatif défiscalisant loi Scellier 2010, cette approche est doublement dangereuse. Tout d’abord, elle donne une vision trop idéale de la simulation initiale en faisant croire que tout va reposer sur l’économie d’impôt et que l’effort d’épargne sera mineur. D’autre part, un loyer trop élevé augmente le risque de non-location du bien. Il est donc vivement conseillé de minimiser le loyer en faisant ses simulations d’investissement sur la base d’un régime social-intermédiaire dont les loyers sont souvent 20% inférieur au régime classique. Dans la majorité des cas, le régime social-intermédiaire s’avèrera plus rentable que le régime classique. Pourquoi ? Car le régime Scellier social-intermédiaire permet de déduire en plus 30% des loyers de ses revenus fonciers et donc d’augmenter son économie d’impôt et par ricochet de diminuer l’effort d’épargne mensuel. Faites une simulation, vous verrez ce qu’il en est dans votre cas.

Loi Scellier – Piège 5

Voici le 5^eme piège financier, fiscal ou patrimonial que nous souhaitions partager avec vous sur la loi Scellier.

A moins de financer votre investissement locatif en in-fine adossé à un placement nanti, vous aurez alors recours à un financement amortissable traditionnel. Dans la majorité des cas, les organismes financiers vont considérer que l’endettement généré par l’opération sera de 70% à 80% des loyers moins 100% de la mensualité. Ce montant sera pris en compte ultérieurement dans le calcul de votre capacité d’endettement au même titre qu’une mensualité pour un crédit (immobilier pour résidence principale, auto ou conso). Il convient donc de choisir le montant de son investissement locatif défiscalisant loi Scellier 2010 en fonction des futurs besoins de financement de son foyer afin de ne pas se retrouver bloqué ! Ce critère est très rarement abordé par les gestionnaires de patrimoine ou les « commercialisateurs » car c’est souvent un sujet qui va conduire à réduire l’investissement – ce qui n’est pas l’intérêt de ce dernier.