Prévoyance loi Scellier

Beaucoup de personnes font un investissement Scellier afin d’économiser des impôts ou de créer du patrimoine. Très étrangement, peu investissent en loi Scellier avec la volonté de protéger leur famille. Hors un investissement Scellier est probablement un des meilleurs moyens de protéger sa famille en cas de décès ou d’invalidité du ou des parents.

Essayons de comprendre pourquoi l’investissement Scellier est aussi efficace pour constituer un capital-décès-invalidité ?

En résumé, vous avez 3 façons de créer un capital-décès-invalidité :

Option 1 : Souscrire une assurance décès.

Dans ce cas, vous versez une prime mensuelle (souvent à fond perdu – voir conditions) en contrepartie d’un capital significatif lors d’un décès-invalidité.

Cette option est souvent souscrite par les employeurs car le côté « à fond perdu » est souvent boudé par le particulier.

Option 2 : Souscrire une assurance-vie.

Dans ce cas, vous versez une prime mensuelle (que vous pouvez mobiliser à tout moment) et le capital généré est garanti en cas de décès (même si vous avez perdu sur un support boursier par exemple).

Cette option est dite « par capitalisation ». En effet, vos héritiers ne récupèreront que le montant total des primes versés et pas plus (à la différence de l’assurance-décès vue ci-dessus).

Option 3 : Investir en loi Scellier

Voyons schématiquement les avantages de la loi Scellier.

Vous ne faites aucun apport. Vous empruntez de l’argent. Vous investissez cet argent dans un bien Scellier (en moyenne 150 000 €) qui vous rapporte des loyers mensuels (entre 3,5% et 4,5% du montant du bien annuellement suivant le régime Scellier adopté : Scellier classique ou Scellier social). Vous économisez de l’impôt (2,77% du montant du bien par an pendant 9 ans) que vous utilisez pour rembourser le prêt. Il manquera souvent un effort d’épargne à réaliser tous les mois pour équilibrer l’opération Scellier (entre 100 € et 400 € par mois). Nous vous recommandons nos simulations Scellier pour déterminer votre bien idéal avec un effort d’épargne minimal.

Le + du montage Scellier, c’est que l’emprunt sera forcément souscrit avec une assurance-décès-invalidité portant sur le montant du bien à 100% (en moyenne 150 000 €).

Toujours difficile d’en parler, mais imaginons que l’incident (décès ou invalidité) survienne 2 ans après le début de l’investissement Scellier.

Si vous aviez investi 100 € à 400 € (schématiquement 200 €) par mois dans une assurance-vie au lieu d’un investissement Scellier, vos héritiers disposeraient d’un capital décès d’environ 5 000 € au bout de 2 ans.

En revanche, si vous avez fait le choix d’un investissement Scellier, l’assurance du prêt remboursera intégralement l’emprunt laissant ainsi à vos héritiers le bien Scellier de 150 000 € (en moyenne) qu’ils peuvent vendre (et recevoir ainsi 150 000 € net de prêt) ou continuer à percevoir les loyers (6 000 € par an en moyenne suivant le régime Scellier adopté).

Vous aurez compris pourquoi un investissement Scellier constitue probablement la meilleure assurance décès-invalidité du marché …financée en grande partie par vos impôts !

Apport et Loi Scellier

« Constituez votre patrimoine sans apport avec la loi Scellier! ».

C’est souvent l’argument utilisé par les conseillers en gestion de patrimoine pour interpeller le plus grand nombre de contribuables et futurs investisseurs en loi Scellier.

Est-il pertinent ou non de faire un apport pour un investissement en loi Scellier ?

En dehors de l’argument commercial, voici les raisons patrimoniales de cette recommandation.

Il existe schématiquement 2 types d’investissements. L’investissement mobilier et l’investissement locatif.

L’investissement mobilier consiste à placer son argent sur des supports financiers (livrets, assurance-vie, bourse,…).

L’investissement locatif consiste à acheter un bien (meublé, non-meublé, Scellier ou non, historiques…peu importe !) pour le louer et en tirer un revenu mensuel ou annuel.

Seul l’investissement locatif (Scellier ou autre) permet d’utiliser l’emprunt bancaire pour placer l’argent ainsi emprunté sur un support immobilier générateur de revenus. Il est difficile de pouvoir (massivement sur des montants supérieurs à 100 000 €) emprunter de l’argent pour le placer sur des supports financiers. Cette approche existe mais c’est souvent réservé aux institutions ou à des spécialistes.

En d’autres termes, l’apport que vous envisagiez de mettre dans un investissement locatif (notamment Scellier) serait autant d’argent que vous pourriez éviter de mettre (en empruntant plus sur plus longtemps – 25 ans souvent recommandé en loi Scellier) et que vous ne pourriez plus placer sur un support mobilier (ou financier).

Schématiquement, l’idéal patrimonial (en termes de diversification et de capitalisation) est de placer tout son argent sur des supports financiers et d’utiliser au maximum l’endettement pour investir dans des supports immobiliers locatifs (Scellier ou autre).
De cette façon vous êtes quasiment certain de faire le maximum d’effet levier sur votre création de patrimoine.

En utilisant la loi Scellier, vous faites en plus un effet levier fiscal non négligeable.

Aujourd’hui, un investissement Scellier permet de retirer des rendements sur épargne très souvent supérieurs à 10% par an (grâce à l’apport de l’économie d’impôt).

Quand vous savez que vous pouvez emprunter à 4,5% de nos jours, il est tout à fait judicieux d’emprunter à 4,5% pour placer à 10% ! Nos simulations Scellier vous permettrons de calculer précisément le rendement de votre épargne.

Pour aller plus loin, l’investissement Scellier est très rarement un investissement « affectif ». Ce bien Scellier n’est ni votre résidence principale, ni votre résidence secondaire et très rarement un bien dans lequel vous vivrez personnellement un jour. Raison de plus pour ne pas faire d’apport et réserver un éventuel apport pour des biens plus affectifs plutôt qu’au bien Scellier.

En conclusion :

Malgré la pression des banques ou autres conseils, il est très peu pertinent de faire un apport sur un investissement Scellier. Il vaut mieux rechercher un bien Scellier moins important et adapter son financement que de faire un apport.

Endettement et Loi Scellier

Nous avons pu voir à plusieurs reprises la nécessité d’injecter de l’épargne dans une opération de défiscalisation immobilière loi Scellier 2009 pour des raisons d’équilibre financier.

Aussi avant de se demander de combien va être mon économie d’impôt, il convient de se poser la question de savoir combien suis-je prêt à épargner tous les mois et à mobiliser sur mon opération de défiscalisation Loi Scellier 2009.

L’épargne est donc le premier critère limitant d’une simulation loi Scellier 2009 de défiscalisation immobilière.

Le deuxième critère limitant un investissement locatif défiscalisant en loi Scellier 2009 est l’endettement qu’il génère. La majorité des opérations de défiscalisation se font avec un financement bancaire.

Afin de valider un financement et une simulation en loi Scellier 2009, le banquier va regarder l’endettement avant et après l’opération. Avant l’opération, le banquier regardera votre taux d’endettement. C’est notamment le rapport entre vos mensualités de crédit (immobilier, consommation, revolving, auto,…) et votre revenu net mensuel. Il est généralement accepté un taux d’endettement de 35%. Notons que si vous êtes locataire, le banquier prendra en compte, dans sa simulation, le loyer payé tous les mois au titre des crédits mensuels.

Très souvent, le taux d’endettement avant opération loi Scellier 2009 est inférieur à 35%. Il reste alors une capacité d’endettement permettant ainsi de faire l’investissement locatif défiscalisant en loi Scellier 2009. Le banquier va alors calculer l’endettement que va générer l’opération de défiscalisation afin de valider si cela « passe ». Le banquier va généralement calculer l’endettement de l’opération de défiscalisation comme étant la différence entre la mensualité du crédit et 70% du loyer. Si c’est endettement loi Scellier 2009 cumulé à l’endettement avant est acceptable alors il financera. Sinon, le dossier sera refusé.

En résumé, chaque opération d’investissement locatif va générer un effort d’épargne et un endettement. Tout l’intérêt d’une simulation loi Scellier 2009 est donc de calculer le montant à investir afin de respecter sa capacité d’endettement et sa capacité d’épargne.

Pour ces raisons, un investissement locatif défiscalisant se détermine beaucoup plus en fonction de ces 2 critères qu’en fonction de l’impôt que l’on souhaite économiser.

Pour estimer votre investissement maximum et idéal en fonction de votre capacité d’épargne et d’endettement, accédez à notre simulation loi Scellier 2009 professionnelle. Elle est gratuite !

Financement Loi Scellier

Les nombreuses simulations loi Scellier gratuites que nous réalisons en ligne à travers notre site nous montrent que vous vous posez souvent la question de la durée de financement de votre investissement.

En résumé :

Faut-il financer sur 15 ans (durée limite d’un investissement en loi Scellier social-intermédiaire) ou sur 25 ans (durée généralement acceptée par les organismes de financement) ?

Si je fais une simulation loi Scellier sur 15 ans de financement, quels seront mes avantages et mes inconvénients ?

Avantages d’une simulation loi Scellier sur 15 ans :

-          Complément de revenu sous forme de loyers au bout de 15 ans car plus aucune mensualité de remboursement

-          Taux d’intérêt souvent plus avantageux sur 15 ans que sur 25 ans

-          Double possibilité au bout de 10 ans : vendre ou bien garder le bien du fait de la fin prochaine du crédit

Inconvénients d’une simulation loi Scellier sur 15 ans :

-          Nécessité de rechercher un bien plus petit (taille et montant d’investissement) que sur 25 ans

-          Obligation de faire un effort d’épargne plus important du fait d’une mensualité plus importante et d’une réduction d’impôt souvent moins élevée également

-          Réduction d’impôt moins importante pour 2 raisons : moins d’intérêts à déduire fiscalement des revenus fonciers et investissement souvent moins important réduisant ainsi l’économie d’impôt réalisée du fait de la proportionnalité (25% du montant du bien) de la loi Scellier

Si je fais une simulation loi Scellier sur 25 ans de financement, quels seront mes avantages et mes inconvénients ?

Avantages d’une simulation loi Scellier sur 25 ans :

-          Possibilité de rechercher un bien plus grand qu’avec un financement sur 15 ans permettant ainsi une plus grande économie d’impôt en loi Scellier

-          Effort d’épargne moins important du fait d’une mensualité de remboursement moins importante également

-          Plus d’intérêts à déduire permettant ainsi de minimiser le revenu foncier afin d’éviter l’éventuel paiement de la CSG/CRDS sur revenus fonciers et la fiscalité liée aux revenus fonciers

Inconvénients d’une simulation loi Scellier sur 25 ans :

-          Augmentation de l’effort d’épargne entre la 15^ème et la 25^ème année du fait de la fin de l’avantage fiscal dans le cadre du régime Scellier social-intermédiaire et entre la 9^ème et la 25^ème année pour le régime Scellier classique

-          Quasi obligation de re-vendre le bien entre la 9^ème et la 15^ème année si l’on ne veut pas supporter l’augmentation d’effort d’épargne (de toute façon, plus on vend le bien tôt et plus l’opération s’avère rentable)

Comme nous venons de le voir, le choix du meilleur financement nécessite de prendre en compte tous vos éléments financiers, fiscaux et patrimoniaux ainsi que votre âge et vos objectifs ou envies à 15 ans et 25 ans.

Une simulation loi Scellier express vous permettra de bien comparer les différentes hypothèses en termes d’efforts d’épargne moyen.

Afin de parfaitement voir l’évolution de l’effort d’épargne sur les 15 et 25 années de l’investissement, seule une simulation loi Scellier complète permettra de bien se rendre compte des enjeux et risques (mauvaises surprises) financiers de son investissement.

Profitez de nos simulations loi Scellier gratuites en ligne (express ou complète) pour calibrer le meilleur investissement en loi Scellier vous concernant.

A vos simulations loi Scellier ! Elles sont gratuites et accessibles en ligne.

Nous restons à votre disposition pour vous aider à prendre la meilleure décision et profiter des rendements élevés que procure la loi Scellier jusqu’à fin 2010. Ne perdez pas de temps !