Revenons sur la question de la défiscalisation et du rendement d’une opération en loi Scellier 2011.

Pas de réelle économie d’impôt !

Rappelons que la majorité des investissements en loi Scellier nécessitent un effort d’épargne mensuel pour équilibrer les comptes sur les 9 à 15 ans d’investissement.

Les sorties d’un investissement Scellier sont les mensualités de l’emprunt et les charges locatives. Les entrées d’une simulation loi Scellier devraient être seulement les loyers (ce serait l’idéal) mais ceux-ci suffisent rarement à équilibrer compte tenu des faibles rendements locatifs (3% à 5% maximum) de ce type d’opération. Il convient donc de compléter avec l’économie d’impôt réalisée (réinjectée ou « épargnée ») et très souvent un effort d’épargne encore supplémentaire.

Il est communément accepté que si l’investissement Scellier permet un rendement de l’effort d’épargne supérieur à 5% par an alors celui-ci présente plus d’intérêt qu’un placement retraite traditionnel de type plan épargne-retraite ou assurance-vie.

Quel rendement attendre d’un investissement Scellier BBC sur 2010, 2011 ou 2012 ?

Prenons l’exemple d’une famille de 1 enfant ayant un revenu de 5 000 € par mois.

En investissant -avant fin 2010- dans un logement aux normes Scellier BBC de 170 000 € financé sur 20 ans et loué sous le régime classique, leur épargne complémentaire devra être de d’environ épargne 390 € / mois pour un rendement annuel de 7,7% sur 12 ans en moyenne.

En louant ce bien sous le régime social-intermédiaire, leur rendement passerait à 9,5% par an en moyenne sur 12 ans.

En faisant ce même investissement en 2012 et en louant au régime classique, leur épargne devra monter à 412 € / mois au lieu de 390 € et le rendement annuel baissera ainsi à 6,9% en moyenne.

Si cette famille attend 2013, alors son rendement baissera en dessous de 5% compte tenu des pressions mentionnées ci-dessus.

En conclusion,  2010 et 2011 présentent encore des avantages pour investir son épargne-retraite grâce à un investissement locatif défiscalisant en loi Scellier BBC.
Passé 2011, il est fort probable que seul le régime social-intermédiaire -plus risqué- en terme locatif soit intéressant.

La loi finance 2011 va très certainement entériner 3 directions ayant pour effet la baisse du rendement d’une opération de défiscalisation en loi scellier 2011. Les voici :

Baisse des plafonds de loyer loi Scellier 2011 :

Benoist Apparu (secrétaire d’état au logement) a la ferme volonté d’infléchir le dispositif Scellier 2011. «Je proposerai avant la fin de l'été une révision des plafonds de loyers», a-t-il déclaré.

La récente étude du cabinet Immo Group Consulting en date du mois d'avril 2010 souligne en effet «l’inadéquation grandissante entre les loyers autorisés par le dispositif de défiscalisation Scellier et les loyers du marché, qui peuvent être de 5 à plus de 50 % inférieurs».

Hausse du prix des logements neufs loi Scellier 2011 :

En 2009, les députés ont introduits par anticipation sur 2010 la norme énergétique issue du Grenelle 2 et obligatoire pour tout logement neuf à partir du 1er janvier 2013 : à savoir la norme BBC – Bâtiment Basse Consommation. Cette direction semble se confirmer dans la cadre de la loi Scellier 2011.

Mais le ministère du logement évalue à 15 % le surcoût de construction d’un logement neuf lié à la mise en œuvre du label "BBC" hors évolution du coût du foncier. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), ce surcoût pourra être ramené entre 5 % et 10 % d'ici à 2012.

Baisse sur la défiscalisation :

En date du 20 juillet 2010 a été publié le décret confirmant les nouvelles réductions d'impôts applicables à la loi scellier 2011.

Ce décret précise donc que pour un bien acquis en 2010, qu’il soit scellier BBC ou non, il bénéficiera – encore – de 25% du montant du bien en réduction d’impôt étalée sur 9 ans.

Dès la loi scellier 2011, la réduction passera à 15% pour un bien normal et se maintiendra à 25% pour un bien loi scellier BBC. Pour la loi scellier 2012, la réduction passera à 10% pour un bien normal et passera à 20% pour un bien loi scellier BBC.

En conclusion, avant de subir une baisse de rendement de 20% à 40% d’un investissement loi Scellier 2011, il convient d’envisager un investissement en loi Scellier 2010.