Revenons sur la question de la défiscalisation et du rendement d’une opération en loi Scellier 2011.

Pas de réelle économie d’impôt !

Rappelons que la majorité des investissements en loi Scellier nécessitent un effort d’épargne mensuel pour équilibrer les comptes sur les 9 à 15 ans d’investissement.

Les sorties d’un investissement Scellier sont les mensualités de l’emprunt et les charges locatives. Les entrées d’une simulation loi Scellier devraient être seulement les loyers (ce serait l’idéal) mais ceux-ci suffisent rarement à équilibrer compte tenu des faibles rendements locatifs (3% à 5% maximum) de ce type d’opération. Il convient donc de compléter avec l’économie d’impôt réalisée (réinjectée ou « épargnée ») et très souvent un effort d’épargne encore supplémentaire.

Il est communément accepté que si l’investissement Scellier permet un rendement de l’effort d’épargne supérieur à 5% par an alors celui-ci présente plus d’intérêt qu’un placement retraite traditionnel de type plan épargne-retraite ou assurance-vie.

Quel rendement attendre d’un investissement Scellier BBC sur 2010, 2011 ou 2012 ?

Prenons l’exemple d’une famille de 1 enfant ayant un revenu de 5 000 € par mois.

En investissant -avant fin 2010- dans un logement aux normes Scellier BBC de 170 000 € financé sur 20 ans et loué sous le régime classique, leur épargne complémentaire devra être de d’environ épargne 390 € / mois pour un rendement annuel de 7,7% sur 12 ans en moyenne.

En louant ce bien sous le régime social-intermédiaire, leur rendement passerait à 9,5% par an en moyenne sur 12 ans.

En faisant ce même investissement en 2012 et en louant au régime classique, leur épargne devra monter à 412 € / mois au lieu de 390 € et le rendement annuel baissera ainsi à 6,9% en moyenne.

Si cette famille attend 2013, alors son rendement baissera en dessous de 5% compte tenu des pressions mentionnées ci-dessus.

En conclusion,  2010 et 2011 présentent encore des avantages pour investir son épargne-retraite grâce à un investissement locatif défiscalisant en loi Scellier BBC.
Passé 2011, il est fort probable que seul le régime social-intermédiaire -plus risqué- en terme locatif soit intéressant.

La loi finance 2011 va très certainement entériner 3 directions ayant pour effet la baisse du rendement d’une opération de défiscalisation en loi scellier 2011. Les voici :

Baisse des plafonds de loyer loi Scellier 2011 :

Benoist Apparu (secrétaire d’état au logement) a la ferme volonté d’infléchir le dispositif Scellier 2011. «Je proposerai avant la fin de l'été une révision des plafonds de loyers», a-t-il déclaré.

La récente étude du cabinet Immo Group Consulting en date du mois d'avril 2010 souligne en effet «l’inadéquation grandissante entre les loyers autorisés par le dispositif de défiscalisation Scellier et les loyers du marché, qui peuvent être de 5 à plus de 50 % inférieurs».

Hausse du prix des logements neufs loi Scellier 2011 :

En 2009, les députés ont introduits par anticipation sur 2010 la norme énergétique issue du Grenelle 2 et obligatoire pour tout logement neuf à partir du 1er janvier 2013 : à savoir la norme BBC – Bâtiment Basse Consommation. Cette direction semble se confirmer dans la cadre de la loi Scellier 2011.

Mais le ministère du logement évalue à 15 % le surcoût de construction d’un logement neuf lié à la mise en œuvre du label "BBC" hors évolution du coût du foncier. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), ce surcoût pourra être ramené entre 5 % et 10 % d'ici à 2012.

Baisse sur la défiscalisation :

En date du 20 juillet 2010 a été publié le décret confirmant les nouvelles réductions d'impôts applicables à la loi scellier 2011.

Ce décret précise donc que pour un bien acquis en 2010, qu’il soit scellier BBC ou non, il bénéficiera – encore – de 25% du montant du bien en réduction d’impôt étalée sur 9 ans.

Dès la loi scellier 2011, la réduction passera à 15% pour un bien normal et se maintiendra à 25% pour un bien loi scellier BBC. Pour la loi scellier 2012, la réduction passera à 10% pour un bien normal et passera à 20% pour un bien loi scellier BBC.

En conclusion, avant de subir une baisse de rendement de 20% à 40% d’un investissement loi Scellier 2011, il convient d’envisager un investissement en loi Scellier 2010.

Depuis le 1^er septembre 2009, la loi Scellier 2010 connait un débat autour du passage ou non du taux de 25% à 20% de réduction d’impôt dès la loi Scellier 2010 pour tout investissement non BBC.

Pour 2010, la question est donc de savoir si il est plus rentable d’investir en BBC ou non BBC ?

En investissant en BBC en 2010, vous conservez la réduction d’impôt de 25% sur 9 ans soit 2,77% du montant du bien par an. En revanche il est possible que vous sur-payez votre bien de 10% à 20% compte tenu du savoir-faire des promoteurs français et du faible effet masse du micro-marché BBC en 2010. Sur-payer un investissement locatif 10% à 20% plus cher si on peut le répercuter sur le loyer n’est pas un problème car on maintient le rendement locatif de l’opération. Mais cela ne sera vraisemblablement pas le cas dans le cadre de la loi Scellier qui a pour but de limiter les loyers à la hausse en instaurant des plafonds. Il est donc probable qu’un investissement BBC génère une perte de rentabilité d’en moyenne 15% soit pour un rendement moyen de 4% : une perte de 0,6 points de rendement locatif annuel.

En investissant dans un logement non BBC en 2010, vous ne bénéficierez que de la réduction de 20% au lieu de 25% en norme BBC. En revanche, il est fort probable que vous mainteniez votre rendement locatif à 4% en moyenne. La perte sera donc limité à 5% sur 9 ans soit 0,55 points par an.

Conclusion :

Pour un investisseur, investir en BBC avec 25% de réduction d’impôt ou en non-BBC avec 20% de réduction d’impôt revient aujourd’hui au même.

Certes concernés mais désormais acculés depuis le débat parlementaire sur la Loi de Finances 2010 prévoyant une baisse de 25% à 20% de la réduction d’impôts pour les investissements non BBC en loi Scellier 2010, les promoteurs mettent les bouchées doubles pour proposer des projets aux normes BBC.

Au 1^er novembre 2009, plus de 20 000 logements en projet de construction ont déjà fait l'objet d'une demande de certification BBC Effinergie. Initialement, le gouvernement tablait sur 2 000 logements BBC en 2009. Les opérations en cours de labellisation concernent des logements collectifs privés et sociaux, et pas seulement des maisons où il est plus simple de le mettre en oeuvre.

Ceci s'explique notamment par le fait que cette norme BBC deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2013 pour tous les logements neufs, et dès 2010 pour les bâtiments publics et tertiaires, en vertu des objectifs fixés dans la loi Grenelle 2, en cours d'adoption.

Le ministère évalue à 15 % le surcoût de construction lié à la mise en oeuvre du label "BBC", pour un coût moyen de 1 450 euros hors taxes par mètre carré, hors foncier. Selon l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe), ce surcoût pourra être ramené entre 5 % et 10 % d'ici à 2012, avec la mise en oeuvre sur grande échelle des processus, et il sera amorti en 10 ou 15 ans, grâce aux économies d'énergie réalisées.

Les investisseurs vont-ils accepter de payer un bien plus cher en investissant en immobilier Scellier BBC ? Auront-ils la possibilité de s’y retrouver en termes de rendement locatif ? Avec ou sans avantage fiscal ?

Telles sont les questions qui se posent désormais aux futurs investisseurs en loi Scellier 2010.

Le débat entre le gouvernement et le parlement sur l’application anticipée de la norme BBC dans le cadre de la loi Scellier 2010 semble aller vers un maintien de la réduction de 25% pour tous les bâtiments (BBC ou non).

En effet, le vendredi 6 novembre 2009, la commission des Finances a voté un amendement à l’unanimité pour annuler la disposition souhaitée par le gouvernement, qui visait à faire passer de 25 à 20% la réduction d’impôts dans la cadre de la loi Scellier 2010 pour tout investissement non BBC.

Selon François Scellier et Gilles Carrez, à l’origine de la création de cette loi, et auteurs également de cet amendement : « Il est primordial de maintenir la confiance des investisseurs » et soutenir ainsi la relance de marché de l’immobilier neuf, amorcée en 2009.

Le gouvernement se dit en conséquence prêt à en discuter dans le cadre définitif du vote de la Loi de Finance 2010.

Notons que François Scellier souhaite également prolonger jusqu’à la fin de son dispositif c’est à dire 2012 le niveau de 25% de réduction d’impôts pour les logements neufs répondant à la norme BBC et éligibles Scellier et supprimer toute baisse possible à 20% de la réduction d’impôt initialement prévu en 2011.